인천지방법원 2026타경501668. 라임하우스 2층 202호, 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가 153,000,000원이 아니라 임차인의 전입 시점입니다. 임차인 이창복은 임대차계약일 2021.11.10, 점유개시 2021.12.29, 주민등록 2022.01.03이고 확정일자도 2021.11.10입니다. 반면 말소기준권리인 홍민규의 근저당은 2022.04.01 접수됐습니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준권리보다 앞서며 대항력이 있는 구조입니다.
현재 153,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,942,000원을 제외한 150,058,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 165,000,000원 중 14,942,000원이 남습니다. 이 금액을 매수인이 인수하면 실질취득액은 167,942,000원입니다. 낙찰가만 153,000,000원이라고 보고 판단하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 138-11 라임하우스 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 2층 202호 59.03㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 송재술 (2022.02.14. 매매, 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.04.01 홍민규 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 압류 4건과 2026.02.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 이창복의 주택임차권등기는 2024.01.26에 접수됐더라도, 대항력 판단의 핵심인 주민등록은 2022.01.03으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 임차권이라고 단순 처리하면 안 됩니다.
② 임차인 — 배당받고도 남는 보증금이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창복 | 2층 202호 59.03㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2022.01.03 | 2021.11.10 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 이창복은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있고, 현재 가정배당에서는 165,000,000원 중 150,058,000원을 배당받습니다. 남는 14,942,000원은 매수인 인수 가능액으로 계산돼 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 153,000,000원 | 14,942,000원 | 167,942,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 122,400,000원 | 45,113,600원 | 167,513,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,920,000원 | 69,242,560원 | 167,162,560원 |
대항력 임차인의 보증금이 각 회차 매각가보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 그만큼 커집니다. 현재 회차의 실질취득액은 167,942,000원, 1회 유찰 시 167,513,600원, 2회 유찰 시에도 167,162,560원입니다. 즉 97,920,000원까지 최저가가 떨어져도 실제 부담이 1억 미만으로 내려가는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 1. 임차인 이창복 보증금 | 165,000,000원 | 150,058,000원 |
| 2. 근저당권 · 홍민규 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금이 매각대금 대부분을 가져가고, 홍민규 근저당과 주택도시보증공사 청구에는 배당이 없습니다. 임차인 부족분 14,942,000원은 매수인 인수 가능액입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 앞서 차감되면 임차인 배당액이 줄어 미배당 보증금이 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 문학초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용중이며 위생설비·급배수설비·개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 장방형 토지로 다세대주택 부지로 이용중이며 남측으로 세로변 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 회차 기준 매각가 153,000,000원에 인수 가능액 14,942,000원을 더한 실질취득액은 167,942,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 최저가는 낮아져도 미배당 보증금이 커져 실질취득액은 167,513,600원·167,162,560원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 확약서 문구 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 문서에서 임차권등기 말소 범위와 대항력 포기 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 선순위로 배당되는 금액이 있으면 임차인의 배당 부족분과 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 관계 확인. 이창복의 전입·점유·확정일자와 배당요구, 주택임차권등기 및 매각물건명세서 기재를 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.53억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 말소기준권리 이후의 압류가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 현재 회차에서 매수인이 낼 매각대금은 153,000,000원이지만, 예상 미배당 보증금 14,942,000원을 인수하면 실질취득액은 167,942,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰입니다. 최저가가 122,400,000원, 97,920,000원으로 내려가도 인수액이 각각 45,113,600원, 69,242,560원으로 커져 총부담은 계속 1.67억대에 머뭅니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실은 확인되지만 대항력 포기까지 명시된 것은 아니므로, 이를 근거로 인수액을 0원이라고 단정하지 않는 것이 안전합니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 선순위로 배당되면 임차인 미배당액이 달라질 가능성도 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가의 하락보다 임차보증금의 최종 미배당액과 확약서의 효력 범위가 입찰 판단의 중심입니다.
