인천지방법원 2026타경30467. 부천시 원미구 중동 ‘중동대림아파트’ 101동 15층 1502호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 2000.08.16 사용승인된 15층 건물의 최상층으로, 감정평가상 계단식·남서향 공동주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이상헌이며 2021.09.10 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.
겉으로는 채권 규모가 작아 보입니다. 신청채권자 주식회사 지엠캐피탈대부의 근저당 채권최고액은 30,000,000원이고, 배당 시나리오에서도 채권자 총 청구액 65,847,359원이 전액 배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 그러나 배당표가 곧바로 인수 위험 0원을 뜻하지는 않습니다. 임차인 배재민의 전입일 2025.03.14가 현존 근저당 설정일 2025.03.19보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 실제 점유와 임대차관계까지 원본으로 확인해야 실질취득비용을 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30467 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 3-207 중동대림아파트 101동 15층 1502호 · 도로명 계남로 261 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.93㎡ · 계단식 · 남서향 · 15층 중 15층 |
| 단지 | 중동대림아파트 · 401세대 · 사용승인 2000.08.16 |
| 소유자 | 이상헌 · 2021.09.10 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 590,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 지엠캐피탈대부 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차인 선후순위 확인이 핵심
배재민의 전입일은 2025.03.14이며 배당요구는 2026.04.28 접수돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 실제 점유까지 2025.03.14에 갖췄고 현존 근저당 2025.03.19가 기준권리가 된다면 선순위 임차인이 될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배재민 | 2025.03.14 | 미상 | 미상 | 2026.04.28 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액과 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 5.90억은 최근 평균보다 높다
중동대림아파트 전용 84.93㎡대의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 582,458,333원이고, 현재 최저가 590,000,000원은 그 평균의 101.3%입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 582,458,333원으로 집계돼 있으며, 최신 거래는 2026.09의 618,000,000원입니다. 최신 한 건보다 낮다는 이유만으로 신건 가격을 싸다고 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.93㎡ | 8 | 618,000,000원 |
| 2026.09 | 84.93㎡ | 11 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 5 | 587,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 4 | 617,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 4 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 13 | 592,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 6 | 588,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 8 | 570,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 8 | 570,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 13 | 579,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 11 | 548,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 582,458,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 590,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,300,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 지엠캐피탈대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 태양푸드시스템 | 20,179,648원 | 20,179,648원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,734,311원 | 5,734,311원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 프로유통 | 9,933,400원 | 9,933,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 515,852,641원 |
제공된 배당 시나리오상 채권자 총 청구액 65,847,359원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있고, 배재민의 보증금·대항력 여부도 확정되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 590,000,000원 | 65,847,359원 | 515,852,641원 | 시나리오상 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 472,000,000원 | 65,847,359원 | 399,032,641원 | 시나리오상 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 377,600,000원 | 65,847,359원 | 305,666,241원 | 시나리오상 0원 |
위 시나리오의 인수 0원은 제공 계산값입니다. 배재민의 보증금·실제 점유·확정일자 및 말소기준권리를 원본으로 확정하기 전에는 이를 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트), 계단식·남서향으로 이용 중이며 2000.08.16 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물의 15층입니다.
- 주변환경. 각급학교·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가 2,921,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·교육환경 보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 401세대 아파트이며 전용 84.93㎡대 최근 거래 12건이 확인됩니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 582,458,333원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2021.03.15 부천시 압류는 2021.04.08 말소 기록이 있으므로, 매각물건명세서와 최신 등기부에서 실제 말소기준권리를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 배재민 점유 확인. 전입일 2025.03.14 외에 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 상한가 산정 금지. 대항력 있는 임차인으로 확인되면 미배당 보증금이 실질취득비용에 추가될 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 기록이 있고 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있으므로 교부청구와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 주의. 최저가 590,000,000원은 최근 12개월 평균 582,458,333원의 101.3%로, 현재 회차 자체에 가격 할인 메리트는 없습니다.
- 관리비·명도. 실제 점유자와 체납 관리비를 관리사무소 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역·임대차계약 및 세금 배당관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘누가 얼마를 인수시키는가’
이 물건은 감정가와 최저가가 590,000,000원으로 같은 신건이고, 최근 12개월 동일 면적 평균 582,458,333원보다 높은 101.3% 수준입니다. 따라서 현재 가격만으로는 싸다고 평가할 수 없습니다. 더 큰 변수는 임차인입니다. 배재민의 전입일 2025.03.14가 현존 근저당 2025.03.19보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 2021.03.15 압류는 2021.04.08 말소 기록이 있어 말소기준권리 판단도 원본 확인이 필요합니다.
가격은 보류, 권리는 재확인. 배재민이 대항력 없는 임차인으로 최종 확인되면 제공 배당 시나리오처럼 매수인 인수 부담 없이 정리될 가능성이 높습니다. 반대로 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 낙찰가 외 미배당 보증금이 실질취득비용이 됩니다. 이 사건은 그 금액이 확인되기 전까지 ‘인수 0원’이나 ‘저가 매수’로 결론 내리면 안 됩니다.
