인천지방법원 2026타경501698. 미추홀구 숭의동 제너스빌 4층 402호, 전용 53.11㎡ 오피스텔입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 대항력 있는 주택임차권입니다. 김성곤은 2020.09.25 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.09.07, 보증금은 158,000,000원입니다. 말소기준권리인 2021.03.10 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
원칙만 보면 최저가 141,000,000원이 보증금 158,000,000원보다 낮기 때문에, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못할 경우 부족액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당 시뮬레이션에도 임차인 부족분 19,774,000원이 표시됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 해당 임차인에 한해 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501698 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-35 제너스빌 4층 402호 · 경인로156번길 10-12 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 53.11㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.09.25 매매, 거래가액 158,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약서가 핵심
말소기준은 2021.03.10 국의 압류입니다. 김성곤의 전입일 2020.09.25가 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 2022.05.10·2023.11.02 압류와 2026.02.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기도 등기상 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있지만, 대항력 임차인의 보증금 미회수분은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 남을 수 있습니다. 이 사건에서는 말소동의 확약서 제출이 그 위험을 실질적으로 해소하는 핵심 자료입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성곤 | 제4층 제402호 53.11㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 158,000,000원 | 2020.09.25 / 2020.09.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 전제 실질 0원* |
* 현재 회차 배당표의 원칙상 부족분은 19,774,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영해 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 확약이 있어도 가격은 비싸다
제너스빌은 4세대 규모이고, 비교 가능한 53.11㎡ 거래 표본은 1건입니다. 최신 거래는 2022.07, 2층 121,250,000원이며 시세 데이터의 최근 평균도 121,250,000원입니다. 현재 최저가 141,000,000원은 이 기준의 116.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 53.11㎡ | 2 | 121,250,000원 |
| 평균 | 53.11㎡ | 1건 | 121,250,000원 |
확약서를 반영하면 매수인의 실질취득은 최저가와 같은 141,000,000원입니다. 이 금액 자체가 최근 시세 기준 121,250,000원보다 높기 때문에 “인수 위험이 없어졌으니 싸다”라고 볼 수 없습니다. 더구나 확인된 거래가 1건뿐이고 최신 거래월도 2022.07이므로 시세 표본의 폭이 좁습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 임차인 김성곤 보증금 | 158,000,000원 | 138,226,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 임차보증금 부족분 19,774,000원을 매수인 인수로 계산한 원칙상 시뮬레이션입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔 구조이며, 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 402호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 제물포역 남동측 인근으로, 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 제물포역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 3~4m 내외 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 거래 표본. 제너스빌은 총 4세대이고 확인된 53.11㎡ 거래는 1건으로, 시세 비교 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다.
- 대항력 임차권 확인. 김성곤의 전입일 2020.09.25는 말소기준 2021.03.10보다 빠릅니다. 확약서가 없다면 보증금 미회수분 인수 문제가 핵심이 됩니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 실질취득 141,000,000원은 최근 시세 121,250,000원의 116.3%로 최근 시세 이상입니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 거래는 2022.07의 1건뿐이므로 개별 호수 상태와 현재 시장 가격을 추가 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 4세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 1.5회인 점을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 신건이 싸지는 않다”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 김성곤은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금도 158,000,000원이라 원칙적으로는 신건 최저가 141,000,000원만 보고 접근할 수 없는 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다.
문제는 그 다음입니다. 확약을 반영한 실질취득액도 141,000,000원이고, 최근 시세는 121,250,000원입니다. 즉 현재 가격은 최근 시세의 116.3%입니다. 거래 표본도 1건에 불과하고 제너스빌은 4세대 규모이며 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격에는 메리트가 없습니다. 이 물건은 확약서 원문과 세금 배당을 확인한 뒤, 가격이 충분히 내려오는지를 중심으로 판단해야 합니다.
