인천지방법원 2026타경30515. 김포시 마산동 한강힐스테이트 511동 7층 701호 아파트입니다. 현재 소유자는 정건수이고, 2021.08.21. 매매를 원인으로 2021.10.29. 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 485,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 261,250,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.08.26. 대구은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2026.02.27. 에프에스제이2509유동화전문유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계는 입찰 전에 원본 서류와 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30515 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 마산동 636-1 한강 힐스테이트 511동 7층701호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강7로22번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.9238㎡ · 제7층 제701호 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 지상20층 · 2013.02.28. |
| 소유자 | 정건수 · 2021.08.21. 매매 · 거래가액 485,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 402,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 | 에프에스제이2509유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사신한은행) |
| 청구액 | 239,236,807원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.10.29. 을구 7번 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 대구은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 종전 국민은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 402,000,000원은 최근 거래보다 높다
한강힐스테이트 동일 면적대의 최근 실거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 359,583,333원, 최신 거래는 2026.09. 367,000,000원입니다. 표본 최저가는 312,000,000원, 최고가는 374,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.91㎡ | 15 | 367,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 13 | 355,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 20 | 368,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 1 | 312,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 24 | 370,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 21 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 8 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 24 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 14 | 374,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 359,583,333원 |
신건 최저가 402,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.8%입니다. 최신 거래 367,000,000원뿐 아니라 최근 12건 중 최고 거래가인 374,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,420,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 261,250,000원 | 261,250,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 360,000,000원 | 134,330,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 621,250,000원 중 예상배당은 395,580,000원이며, 미배당은 225,670,000원입니다. 대구은행 근저당에서 미배당이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔터초등학교 남측에 위치하며 주변은 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 구래역이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가는 1,870,000원/㎡이고 현황은 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 한강힐스테이트는 1,382세대이며 사용승인일은 2013.02.28.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최저가 402,000,000원은 최근 12개월 평균 359,583,333원의 111.8%이므로 현 회차 가격을 ‘저렴하다’고 판단하지 않습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.09. 367,000,000원으로, 현 최저가보다 낮습니다.
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유를 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 매각가 402,000,000원 가정에서도 대구은행 근저당에 225,670,000원의 미배당이 발생합니다. 배당 부족 자체와 매수인 인수 여부는 구분해서 봐야 합니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 321,600,000원, 2회 유찰 257,280,000원 시나리오에서는 최근 시세와의 관계가 달라지므로 회차별로 다시 비교합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 보이는 신건
이 물건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 2021.10.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 대구은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 점유 확인까지 마쳐야 권리 검토가 완결됩니다.
가격은 현 회차에서 더 주의가 필요합니다. 최저가 402,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 359,583,333원의 111.8%이고, 최신 거래 367,000,000원과 표본 최고가 374,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 상태에서는 권리의 단순함과 별개로 가격 메리트가 확인되지 않는 구조입니다. 유찰이 발생한다면 321,600,000원·257,280,000원 시나리오에서 최근 실거래와 다시 비교하는 것이 핵심입니다.
