인천지방법원 2026타경501726. 인천 남동구 간석동 대명리츠빌 402호, 전용 44.76㎡의 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 소유자 손재현은 2021년 9월 28일 매매를 원인으로 취득했고 등기는 2021년 10월 29일 접수됐으며, 거래가액은 136,000,000원입니다. 이번 강제경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 136,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 놓치기 쉽습니다. 말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류지만, 임차인 조국현은 그보다 앞선 2021.10.07 전입과 2021.09.06 확정일자를 갖고 있습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 조국현 임차권에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 배당 후 부족분을 매수인이 실질적으로 떠안는 금액은 0원으로 봅니다. 이 확약의 효과는 조국현 임차권에 한정해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 222-7 대명리츠빌 402호 · 도로명 인천광역시 남동구 동암남로34번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 44.76㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 손재현 · 2021.10.29 소유권이전 · 거래가액 136,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 표시 | 등기·주소상 대명리츠빌 · 건물 외벽 표시 대명리츠빌Ⅱ |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 조국현의 임차권등기는 2023.11.14에 접수됐어도 실제 임대차의 전입은 2021.10.07, 점유개시는 2021.10.08, 확정일자는 2021.09.06이므로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 136,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조국현 | 2021.10.07 / 2021.09.06 | 136,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
| 김교무 | 2024.07.01 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 김교무는 2024.07.01 전입으로 말소기준 2023.09.19보다 늦어 대항력이 없으며 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 조국현은 대항력 있는 임차인이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’이 중요하다
대명리츠빌Ⅱ는 8세대, 사용승인일은 2010.12.24이고, 전용 44.76㎡ 실거래 표본은 7건입니다. 전체 평균은 127,428,571원이라 최저가 123,000,000원이 전체 평균의 96.5%로 보이지만, 최근 가격 흐름은 다릅니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 114,000,000원, 최신 거래는 120,000,000원, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -14.2% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 44.76㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.03 | 44.76㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 2022.11 | 44.76㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2022.05 | 44.76㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2022.03 | 44.76㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.03 | 44.76㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2021.09 | 44.76㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 127,428,571원 |
가격 판단의 기준은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 자료가 우선입니다. 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 123,000,000원은 최근 12개월 평균 114,000,000원의 107.9%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 96.5%라는 숫자만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 1. 임차인 조국현 보증금 | 136,000,000원 | 120,478,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 조국현 보증금 부족분은 15,522,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 조국현 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동, 간석오거리 북서측 인근입니다. 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층입니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·정방형 토지이며 동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 165.4㎡, 공시지가는 1,905,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수시설이 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 거래 표본. 8세대 규모이며 전용 44.76㎡ 실거래는 7건, 최근 12개월 평균은 114,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -14.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 조국현 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 전제로 합니다. 대상 권리와 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 김교무 점유관계 확인. 2024.07.01 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 현재 점유 및 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 127,428,571원보다 최근 12개월 평균 114,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -14.2% 낮아, 감정가 123,000,000원이 과거 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
- 설비 확인. 감정평가서에서도 위생·급배수시설 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인하도록 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약이 낮추고, 가격 위험은 그대로 남는다”
이 물건은 언뜻 보면 보증금 136,000,000원의 대항력 임차인이 감정가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당모형도 현재 회차에서 15,522,000원의 부족분을 계산합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 조국현 임차권 관련 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
그 결과 매수인의 실질취득가는 최저가와 같은 123,000,000원이 됩니다. 하지만 이 금액은 최근 12개월 평균 114,000,000원의 107.9%이고 최신 거래 120,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -14.2%입니다. 전체 실거래 평균 127,428,571원보다 조금 낮다는 이유만으로 저가매수라고 판단하기 어려운 이유입니다. 이 사건의 핵심은 확약서의 실제 효력과 적용 범위를 확인한 뒤, 최근 시세보다 높은 신건 가격을 감수할지에 있습니다.
