인천지방법원 2026타경30550. 부천시 오정구 오정동 오복하이츠빌 101동 2층 203호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 유지성이고 2020.10.19. 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 137,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2023.01.19. 주택도시보증공사의 가압류 1,999,000,000원입니다. 이보다 앞선 2022.09.21. 전입과 2022.08.22. 확정일자를 가진 주택임차권 관련 권리가 있어 원칙적으로는 대항력·우선변제 검토가 필요하지만, 매각물건명세서에는 해당 을구 9번 주택임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다.
따라서 이 사건은 겉으로만 보면 144,000,000원 보증금 때문에 인수형으로 보일 수 있으나, 확약을 반영하면 현재 회차에서 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 이 확약은 해당 주택임차권에만 적용됩니다. 현재 확인되는 별도의 실제 임차인은 없고, 한국토지주택공사 신고는 보증기관·승계 성격으로 분류돼 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30550 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정동 113 오복하이츠빌 101동 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층건 · 2층 203호 · 사용승인 2001.12.19. |
| 시세 비교 대상면적 | 51.05㎡ |
| 소유자 | 유지성 (2020.10.19. 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 148,280,547원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 주택임차권은 확약 범위가 핵심
말소기준은 2023.01.19. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 서울특별시·국·부천시·강서구(서울특별시)의 압류와 2026.03.05. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 기준권리보다 앞선 전입일 2022.09.21.과 확정일자 2022.08.22.를 가진 임차권 관계입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 보증금 144,000,000원, 건물 전부를 범위로 하며 배당요구도 확인됩니다.
| 구분 | 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주택임차권 | 한국토지주택공사 | 144,000,000원 | 2022.09.21 / 2022.08.22 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 |
실제 임차인 0명 · 보증기관·승계 성격 신고 1건. 보증금은 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 비교치보다 높고, 면적도 불일치
오복하이츠빌(101동)은 12세대이며, 확인되는 실거래는 2건입니다. 시세 비교 대상면적은 51.05㎡인데 확인된 거래는 모두 36㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래가격은 직접 시세로 단정하기보다 참고치로 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 36㎡ | 3 | 108,500,000원 |
| 2021.07 | 36㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36㎡ | 1건 | 108,500,000원 |
| 전체 평균 | 36㎡ | 2건 | 99,250,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 108,500,000원이고, 신건 최저가 148,000,000원은 이 비교치의 136.4%입니다. 거래추세 지표는 최근 구간이 과거보다 +20.6%이지만, 대상면적 51.05㎡와 거래면적 36㎡가 서로 달라 이 수치만으로 적정가를 확정할 수 없습니다. 그럼에도 최저가가 최근 비교가격보다 낮지 않기 때문에 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,872,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 1,128,000원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 148,280,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국토지주택공사 보증금 144,000,000원이 전액 우선배당되는 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천덕산초등교 서측 인근. 주위는 공동주택·아파트·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 2층 203호이며, 사용승인일은 2001.12.19.입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형, 지목 대, 토지면적 257㎡, 공시지가 1,774,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성 자료. 총 12세대, 확인 실거래 2건이며 대상면적 51.05㎡와 실거래 36㎡가 일치하지 않아 시세 추정 범위가 넓습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 9번 주택임차권등기에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 말소까지 커버하는지 문언을 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관·승계 성격으로 분류돼 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있으므로 교부청구 및 법정기일 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 최저가 148,000,000원이 최근 12개월 평균 108,500,000원의 136.4%입니다. 다만 비교 면적이 달라 단순 비교 대신 면적·층 조건을 함께 봐야 합니다.
- 용도 차이 확인. 등기상 공동주택, 집합건축물대장상 다세대주택으로 차이가 있으므로 입찰 전 공부 원본을 대조해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 144,000,000원 주택임차권은 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞서 원칙적으로는 강한 권리지만, 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 둘째, 권리 리스크가 줄었다고 해서 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 148,000,000원은 최근 12개월 평균 108,500,000원의 136.4%이고, 비교 거래가 대상보다 작은 36㎡라는 한계까지 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 보수적으로 평가하는 것이 데이터에 맞습니다.
