인천지방법원 2026타경501741. 간석동 솔리채 4층 405호로, 전용 16.01㎡의 도시형생활주택입니다. 현 소유자는 이영근이고 2022.11.16. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 62,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 소유권이 아니라 조건형의 주택임차권입니다. 조건형은 2022.08.18. 전입신고와 확정일자를 갖추고 보증금 62,000,000원의 임차권등기를 마쳤기 때문에 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
다만 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권 때문에 매수인이 실제로 떠안을 금액은 현재 분석상 0원으로 봅니다. 반면 가격 측면은 전혀 다릅니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균과 2026.09 최신 거래가 모두 50,000,000원인데 신건 최저가는 66,000,000원으로, 최근 시세의 132.0%입니다. 더구나 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -20.4% 낮아진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501741 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 4층 405호 · 경인로653번길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 16.01㎡ · 10층 건물 내 4층 405호 |
| 소유자 | 이영근 (2022.11.16. 소유권이전 · 거래가액 62,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 62,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 주택임차권이 핵심
실제 임차인은 조건형 1명입니다. 보증금은 62,000,000원, 전입일과 확정일자는 모두 2022.08.18.이고 배당요구도 확인됩니다. 전입신고가 경매개시결정보다 앞서 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권 있음으로 분석됩니다. 등기상 이 임차권은 경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생길 수 있지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조건형 | 제4층 제405호 16.01㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 62,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 등기상 주택임차권은 경매개시결정보다 앞서 있으나, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
솔리채는 72세대, 2011.11.29. 준공이고 분석 대상 면적은 16.01㎡입니다. 동일 면적 실거래는 모두 12건 확인되지만, 전체 평균 61,733,333원에는 과거 100,000,000원 거래와 75,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선하는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.11 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.12 | 16.01㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2022.12 | 16.01㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2022.11 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 9 | 63,800,000원 |
| 2022.06 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.01㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
가격 판단에서 중요한 값은 최근 12개월 평균 50,000,000원과 2026.09 최신 거래 50,000,000원입니다. 현재 최저매각가 66,000,000원은 최근 시세의 132.0%이므로 신건을 싸다고 볼 근거가 없습니다. 여기에 최근 거래 구간은 이전 거래 구간보다 -20.4% 낮아진 하락 추세가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,588,000원 |
| 1. 임차인 조건형 보증금 | 62,000,000원 | 62,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 62,000,000원 | 2,412,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 66,000,000원 가정에서는 조건형 보증금 62,000,000원이 우선배당되고, 주택도시보증공사는 2,412,000원을 배당받는 구조입니다. 신청채권 미배당액은 59,588,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 실질 인수는 말소동의 확약서를 반영해 0원으로 봅니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 표면상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 66,000,000원 | 2,412,000원 | 59,588,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 52,800,000원 | 0원 | 62,000,000원 | 10,550,400원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 42,240,000원 | 0원 | 62,000,000원 | 20,920,320원* |
* 회차 시나리오에 계산된 임차보증금 미배당 인수액입니다. 다만 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 해당 확약서의 적용과 말소 조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 북서측 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인천1호선 간석오거리역, 경인선 동암역 및 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 전용 16.01㎡의 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 405호입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래흐름. 동일 면적 최신 거래는 2026.09의 50,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -20.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 조건형의 주택임차권은 원칙적으로 대항력 있는 권리입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인의 인수 위험을 제거하는 조건과 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 61,733,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 50,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -20.4%로 낮아져 있어 과거 고가 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 신건 고가 주의. 최저가 66,000,000원은 최근 시세의 132.0%입니다. 신건 최저가가 낮아 보이는 구조가 아니라 최근 거래가보다 높은 구조입니다.
- 유찰 시 인수표 재검토. 회차가 내려가면 배당 부족으로 임차보증금 미배당액이 커지는 시나리오가 계산돼 있으므로, 확약서 효력과 실제 인수 여부를 회차마다 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 해소와 가격 메리트는 별개
이 물건은 대항력 있는 조건형의 보증금 62,000,000원이 핵심이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 현재 분석상 매수인 실질 인수는 0원입니다. 그러나 권리가 정리된다고 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균과 2026.09 최신 거래가 모두 50,000,000원인데 현재 최저가는 66,000,000원, 최근 시세의 132.0%입니다. 최근 추세도 -20.4%이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “확약으로 인수 위험은 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높다”는 점입니다.
