인천지방법원 2026타경30567. 김포 운양동 더파크뷰테라스 4층 430호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황에서는 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김미희이며 2022.03.28 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 86,000,000원입니다. 2017년 하나은행 근저당 61,800,000원은 2022.03.29 이미 말소됐기 때문에 현재 말소기준은 그 근저당이 아니라 2026.03.09 강제경매개시결정입니다.

핵심은 그보다 앞선 2024.05.28 한국토지주택공사의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 112,100,000원, 전입일은 2024.05.22, 확정일자는 2022.04.28이며 배당요구도 확인됩니다. 등기 순서만 보면 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이라 매수인 인수 문제가 생기지만, 매각물건명세서에는 이 임차권과 함께 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권, 그러나 확약 존재

2017년 설정된 하나은행 근저당은 2022.03.29 이미 말소됐습니다. 이후 2024.05.28 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 들어왔고, 2026.03.09 서울보증보험 주식회사의 신청으로 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2026.03.09 경매개시결정이고, 그보다 먼저 등기된 한국토지주택공사 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 분류되므로 실제 임차인 수에 별도로 합산하지 않습니다. 또한 한국토지주택공사의 112,100,000원을 김두영의 보증금과 단순 합산해서는 안 됩니다.

김두영의 경우 보증금 3,000,000원과 월차임 650,000원은 확인되지만 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정할 근거도 없으므로 입찰 전 전입세대확인과 점유관계 확인이 핵심입니다.

③ 배당과 인수 — 계산상 1,482,000원, 실질은 0원*

매각가 113,000,000원 가정. 배당 계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당분은 1,482,000원으로 매수인 인수값이 산출됩니다. 다만 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 이 리포트에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 이 확약은 김두영의 미상 대항력 문제에는 적용하지 않습니다.

확약이 없다면 유찰될수록 한국토지주택공사 임차보증금의 미배당 인수액이 1,482,000원 → 23,727,200원 → 41,481,760원으로 증가하는 구조입니다. 그러나 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차권의 실질 인수는 각 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 단순히 “낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 때문에 실질취득액이 고정된다”는 일반적인 대항력 인수형 공식을 그대로 적용하면 안 됩니다.

④ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 113,000,000원입니다. 다만 이 사건은 실거래 가격 비교보다 권리·배당 구조 확인이 우선되는 물건입니다. 감정가 113,000,000원이나 1회 유찰가 90,400,000원, 2회 유찰가 72,320,000원이라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.

특히 사건상 용도가 근린시설이고 감정평가 현황은 오피스텔 이용이므로, 아파트처럼 동일 단지 표준 실거래만으로 가격을 단순 비교하는 접근은 피해야 합니다. 입찰가 판단에서는 실제 이용상태, 임대수익, 공실 가능성, 해당 건물 내 유사 호실 거래와 임대사례를 함께 대조해야 합니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 김포교육지원청 서측 인근으로, 주변에 동류형 오피스텔과 남측 상업시설, 서측·동측 대단위 아파트단지가 소재합니다.
• 교통. 남측 인근에 김포골드라인 운양역이 소재해 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가 현황상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 5층 규모이며 승강기·난방·위생 및 급배수·소화설비 등이 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 업무시설 및 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북측 약 20m 도로에 접합니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하고 중로1류에 접합니다. 공시지가는 2,603,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 임차권의 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출을 전제로 합니다. 확약의 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 김두영 전입·점유 확인. 보증금 3,000,000원, 월차임 650,000원은 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 전입세대확인과 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
• 보증기관 승계 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고이므로 실제 임차인으로 추가 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김두영 1명으로 봅니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 현황상 오피스텔 이용입니다. 아파트로 가정해 환금성이나 임대가치를 계산하면 안 됩니다.
• 가격 메리트 별도 검증. 현재 최저가 113,000,000원, 1회 유찰 시 90,400,000원, 2회 유찰 시 72,320,000원이지만 최저가가 내려갔다는 사실 자체만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비·세금·현장 상태 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 내부 상태와 실제 임대차관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 인수는 해소, 미상 임차인은 남는다”

이 사건의 첫인상은 112,100,000원짜리 선순위 주택임차권 때문에 낙찰자가 큰 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 1,482,000원, 1회 유찰 시 23,727,200원, 2회 유찰 시 41,481,760원의 인수액이 산출됩니다.

하지만 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 한국토지주택공사 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다. 다만 확약 밖에 있는 실제 임차인 김두영은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 결국 이 물건은 ‘112,100,000원 인수형’으로 단순 분류할 사건도, 반대로 ‘완전 무인수 안전형’으로 볼 사건도 아닙니다. 확약의 효력 확인과 실제 임차인 대항력 확인이 입찰 전 최종 관문입니다.