인천지방법원 2026타경30634. 김포 풍무동 ‘풍무아도니스의꿈1’ 1층 108-1호입니다. 소유자 문제주는 2021.06.02. 소유권을 취득했고, 같은 날 군포새마을금고가 채권최고액 522,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2026.03.17. 군포새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 임차인 신고는 없고 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액 역시 0원입니다.
권리보다 더 중요한 확인 포인트는 용도와 가격입니다. 감정평가 당시 공부상 용도는 소매점이지만 현황은 공실이었습니다. 현재 회차는 감정가 550,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 현재 시세를 직접 비교할 최근 거래자료가 제시되지 않았으므로, 2021년 소유권 취득 당시 거래가액 708,202,112원만으로 현재 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30634 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 893 풍무아도니스의꿈1 1층 108-1호 · 경기도 김포시 풍무로 180 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공부상 소매점 · 감정 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상10층 중 1층 108-1호 · 사용승인일 2019.04.02 |
| 소유자 | 문제주 (2021.06.02. 소유권 취득 · 거래가액 708,202,112원) |
| 감정가 / 최저가 | 550,000,000원 / 550,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포새마을금고 / 462,805,437원 |
| 말소기준 | 2021.06.02. 군포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 522,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 없음. 매수인 인수액은 배당 시나리오 전 회차에서 0원입니다. 말소기준은 2021.06.02. 설정된 군포새마을금고 근저당권이며, 2026.03.17.의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기들은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인되고, 현재 소유자는 문제주입니다.
② 가격 구조 — 시세 대신 회차별 배당 변화를 본다
현재 회차는 감정가의 100%인 550,000,000원입니다. 최근 비교 실거래 가격이 제시되지 않아 현 시점에서 5.5억이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 등기상 2021년 소유권 취득 거래가액은 708,202,112원이지만, 시점이 다른 과거 거래이므로 현재 시세 판단의 직접 기준으로 사용하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 550,000,000원 | 522,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 440,000,000원 | 433,200,000원 | 88,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 352,000,000원 | 346,272,000원 | 175,728,000원 | 0원 |
유찰이 진행되면 군포새마을금고의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 낙찰가가 내려가도 인수액은 계속 0원입니다. 입찰자 입장에서는 권리 인수보다 해당 소매점의 실제 임대수요·매매수요를 확인해 적정 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 550,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,900,000원 |
| 1. 근저당 · 군포새마을금고 | 522,000,000원 | 522,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,100,000원 |
현재 회차 550,000,000원 가정 시 집행비용 7,900,000원, 군포새마을금고 522,000,000원, 소유자 잔여 20,100,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 소매점이며 감정 당시 현황은 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 입지. 김포시 풍무동 신풍초등학교 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측으로 광대로, 동측으로 소로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상10층 건물의 1층이며, 공용 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역(풍무2) 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 4,113,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 최근 동일 건물 또는 인근 소매점 거래와 임대료를 확인해 550,000,000원의 시장 적정성을 먼저 검증해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 감정 당시 공실이므로 기존 영업 종료 사유, 공실 기간, 신규 임차 가능 임대료를 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 소매점 용도와 실제 활용계획이 맞는지, 영업 예정 업종의 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 구분. 1·2회 유찰 시 근저당 미배당액이 생겨도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 기간 중 발생한 관리비와 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장에서 확인해야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 군포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 확인되지 않아 권리 자체에서 추가 보증금 승계가 발생하는 구조는 아닙니다.
다만 공부상 소매점·현황 공실이라는 특성상 판단의 중심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 현재 최저가는 550,000,000원으로 감정가 100%인 신건이고, 이를 직접 비교할 최근 실거래 시세는 제시되지 않았습니다. 2021년 소유권 취득 거래가액 708,202,112원이 존재하지만 현재 시장가격의 대용치로 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장 시세 확인 전까지 보수적으로 접근입니다.
