인천지방법원 2026타경501764. 인천 부평구 청천동 아이뷰 6층 602호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이용민이며 2022.11.29 소유권이전을 받았고 당시 거래가액은 325,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 등기부의 가압류나 압류보다 소유권이전 이전부터 점유·전입한 임차인 김종진을 먼저 봐야 합니다.
김종진은 2022.09.07 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.09.30 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류이므로 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 원칙적으로 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조입니다. 다만 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 정확도 규칙상 김종진 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501764 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 178-8 아이뷰 6층 602호 · 도로명 인천광역시 부평구 마장로 420 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 12층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 이용민 · 2022.11.29 소유권이전 · 거래가액 325,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저, 말소기준은 그 뒤
등기부상 2019.08.08 농협은행 근저당권 228,000,000원이 설정돼 있었지만 2022.09.30 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당은 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류 818,000,000원입니다. 이후 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종진 | 6층 602호 68.25㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 2022.09.30 | 2022.09.07 | 2024.11.20 | 대항력 有 | 행사 가능 | 실질 0원* 룰상 44,720,000원 |
임대차계약일과 확정일자는 2022.09.07, 주민등록일과 점유개시일은 2022.09.30입니다. 말소기준일 2023.09.05보다 앞서므로 대항력은 명확히 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 2024.11.20에는 보증금 320,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
* 말소동의 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 확약을 반영하지 않는 룰상 현재 회차 미배당·인수액은 44,720,000원입니다.
③ 가격 판단 — ‘최저가 2.8억’만 보고 싸다고 보면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 280,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 이번 물건은 실거래 시세와 직접 비교할 근거로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 따라서 280,000,000원이 현재 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않고, 가격 점수는 보수적으로 중립으로 봅니다.
등기부에는 현 소유자 이용민의 2022.11.29 취득 거래가액 325,000,000원이 확인되지만, 이는 현재 매각 시점의 최신 시장가격을 대체하는 지표로 쓰지 않습니다. 특히 본건은 확약이 없었을 경우 현재 회차에서 룰상 총 취득부담이 324,720,000원까지 올라가는 구조였기 때문에 권리조건을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 김종진 보증금(우선변제) | 320,000,000원 | 275,280,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 818,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 4,720,000원을 제외한 275,280,000원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 미배당액은 44,720,000원입니다. 다만 말소동의 확약을 반영한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성과 수요층을 판단해야 합니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 청천동 용마초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트·업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 6차선 도로, 동측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 6층 602호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·화재탐지·경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 제출 주체, 대상 임차권, 말소 조건과 효력 범위를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 김종진 임차권 한정. 확약은 김종진 임차인에 대한 인수위험을 해소하는 것으로 보며 다른 사람의 권리까지 자동으로 포괄한다고 보면 안 됩니다.
- 룰상 금액 기억. 확약이 없다면 현재 회차 미배당은 44,720,000원이고 총 취득부담은 324,720,000원 수준입니다.
- 가격 별도 검증. 최저가 280,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)이므로 주거용 아파트와 동일한 매수층·환금성을 전제하지 마세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 조세·배당 변동 가능 항목은 매각 전 추가 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “원칙상 인수형, 확약 반영 시 실질 인수 0원”
이 물건은 권리분석의 결론이 말소동의 확약서 한 장에 크게 달라지는 사례입니다. 김종진은 전입·점유 2022.09.30, 확정일자 2022.09.07로 말소기준일 2023.09.05보다 앞선 대항력 임차인입니다. 보증금도 320,000,000원으로 현재 최저가 280,000,000원을 넘습니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 미배당 44,720,000원을 승계해 총 취득부담이 324,720,000원 수준이 되는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로, 정확도 규칙상 김종진 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 280,000,000원입니다. 다만 현재 시세 대비 가격 우위를 확인할 실거래 비교는 하지 않으므로, 권리는 확약 확인 전제의 조건부 합격, 가격은 판단 보류가 이 사건의 핵심 결론입니다.
