인천지방법원 2026타경30666. 부천시 소사구 괴안동 모두빌 5층 501호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2023.09.20 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 281,400,000원이 말소기준이고, 경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 정예림의 전입일도 말소기준보다 늦은 2024.10.08이므로 대항력은 없습니다.
소유권 흐름은 조금 길지만 매수인이 떠안을 부담으로 연결되지는 않습니다. 2021.11.22 매매로 임호영·김민진이 각 2분의 1 지분을 취득했고 거래가액은 367,000,000원이었습니다. 이후 신탁과 신탁말소를 거쳐 2023.09.20 다시 공유자 명의로 돌아온 뒤 같은 날 근저당권이 설정됐습니다. 임호영 지분은 2025.07.17 상속을 원인으로 2026.06.08 김민진에게 이전돼 현재 등기상 소유자는 김민진입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30666 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 111-26 모두빌 5층 501호 · 경인로463번가길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 김민진 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험 주식회사 / 239,674,580원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.20 현대해상화재보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 281,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전입, 인수 0원
말소기준은 2023.09.20 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 신청채권자의 청구액은 239,674,580원이고 근저당 채권최고액은 281,400,000원입니다. 2026.03.19 임의경매개시결정 역시 말소기준 뒤에 위치하므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정예림 | 2024.10.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
정예림의 전입일 2024.10.08은 말소기준일 2023.09.20보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인이 아니며, 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당 단계에서의 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 380,000,000원, 가격 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 380,000,000원으로 신건입니다. 등기상 2021.11.22 매매 당시 거래가액은 367,000,000원이지만, 이 거래만으로 현재 시세를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
모두빌은 2021.07.30 준공, 총 7세대로 확인됩니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회, 평균 할인율은 0.0%입니다. 현재 회차 역시 0회 유찰 상태이므로 권리 안전성만 보고 감정가 수준에 응찰하기보다 개별 호수의 상태와 주변 거래를 별도로 대조하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,120,000원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 281,400,000원 | 281,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,480,000원 |
현재 회차 380,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 기준 전액 배당 후 소유자 잔여금이 92,480,000원입니다. 집행비용은 6,120,000원으로 추정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 380,000,000원 | 281,400,000원 | 0원 | 92,480,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 304,000,000원 | 281,400,000원 | 0원 | 17,544,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 243,200,000원 | 238,995,200원 | 42,404,800원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천동여자중학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 역곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 정방형 평지의 공동주택 건부지이며 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 254.3㎡, 공시지가는 2,157,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정예림의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 380,000,000원을 주변 최근 거래와 직접 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다. 2021.11.22 거래가액 367,000,000원만으로 현재 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 점유·명도. 현황조사와 매각물건명세서에 정예림이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액 및 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 낮고, 가격 판단은 따로”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.09.20 현대해상화재보험 근저당이 말소기준이고, 임차인 정예림의 전입은 2024.10.08로 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 신건 최저가 380,000,000원의 가격 적정성은 권리 안전성과 별개의 문제입니다. 2021년 등기 거래가액 367,000,000원은 확인되지만 이를 현재 시세로 바로 대체할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격에는 별도 가점을 주지 않는 접근이 맞습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인 1명이 있는 만큼, 입찰 전 임차관계와 배당 관련 원본 확인이 마지막 체크포인트입니다.
