* 말소동의 확약서가 적용되는 한진규 임차권 기준. 양태원 관련 인수 가능 금액은 확인되지 않았습니다.
인천지방법원 2026타경501771. 숭의동 ‘한림가우디’ 13층 1302호, 전용 62.7043㎡의 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “임차보증금 2.22억을 떠안느냐”만 보면 오판하기 쉽습니다. 등기부상 한진규의 주택임차권은 2024.03.06 등기됐고 전입·점유개시는 2022.01.20, 확정일자는 2021.12.30입니다. 선언된 말소기준인 2026.01.28 서울특별시 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 한진규 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
문제는 확약 밖에 있는 양태원입니다. 현황조사와 매각물건명세서상 2025.03.06 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입 시점만 보면 말소기준보다 빠르지만, 보증금·계약관계가 확인되지 않은 상태에서 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞고, 실제 인수금액 역시 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501771 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-51 한림가우디 13층 1302호 · 미추로46번길 31-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 62.7043㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 김순희 (2022.01.21 매매, 거래가액 222,000,000원 · 2022.02.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 / 준공 | 한림가우디 · 8세대 · 2018.01.02 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
② 임차인·점유자 — 확약 적용 대상을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한진규 | 2022.01.20 확정일자 2021.12.30 · 임차권등기 2024.03.06 | 222,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 말소동의 확약서 제출 |
| 양태원 | 2025.03.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 적용 밖 |
③ 가격 비교 — 2.28억은 과거 거래보다 낮지만 ‘현재 시세’ 자료는 아니다
확인되는 동일면적 62.7㎡ 실거래는 2건입니다. 2022.01 거래가 222,000,000원, 2022.04 거래가 270,000,000원이며 평균은 246,000,000원입니다. 현재 최저가 228,000,000원은 이 평균의 92.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 62.7㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.01 | 62.7㎡ | 13 | 222,000,000원 |
| 평균 | 62.7㎡ | 2건 | 246,000,000원 |
숫자만 보면 2.28억은 과거 평균 2.46억보다 18,000,000원 낮습니다. 하지만 확인되는 거래가 모두 2022년이고 매각기일은 2026.10.13입니다. 따라서 92.7%라는 수치는 “과거 거래 표본 대비” 할인율일 뿐, 이를 근거로 현재 시세보다 싸다고 확정하면 안 됩니다. 특히 양태원의 보증금이 미상인 이상 실질취득 총액도 최저가 2.28억에서 끝난다고 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,992,000원 |
| 1. 임차인 한진규 보증금(우선변제) | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 2,008,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 228,000,000원 가정 시 주택도시보증공사 청구액 222,000,000원 중 예상배당은 2,008,000원, 미배당은 219,992,000원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 ‘룰상 인수액’과 확약 반영 실질 인수
| 회차 | 가정 매각가 | 룰상 인수액 | 한진규 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 228,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 182,400,000원 | 42,953,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 145,920,000원 | 78,922,880원 | 0원* |
* 42,953,600원·78,922,880원은 한진규 임차권을 기계적으로 계산한 룰상 인수액입니다. 말소동의 확약서를 반영하면 한진규에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 양태원 보증금은 확인되지 않아 위 표의 0원과 별개로 추가 인수 위험이 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 북서측 인근. 공동주택·단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 다세대주택. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 13층 1302호이며 기본 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 서측·동측 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,759,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 한림가우디는 8세대이며 확인되는 동일면적 실거래 표본은 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한진규 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서의 적용 대상·조건·말소 절차가 한진규 임차권에 정확히 대응하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 양태원 보증금 확인이 최우선. 2025.03.06 전입 사실만으로 대항력을 확정하지 말고 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가를 2.28억으로 고정하지 말 것. 현재 알려진 한진규 인수는 0원이지만 양태원 관련 금액은 미상입니다.
- 과거 실거래 시점 주의. 비교 가능한 거래가 2022.01·2022.04 두 건이므로 2026.10.13 입찰가격을 정할 때 2.46억 평균을 현재 시세처럼 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기자 한진규와 현재 점유자로 조사된 양태원의 실제 점유·퇴거 상태를 매각 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.22억은 풀렸지만, 미상 점유가 남았다”
이 사건의 큰 숫자는 한진규 보증금 222,000,000원입니다. 등기 순서만 보면 말소기준보다 앞서 있어 인수형으로 보이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 한진규 부분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 이 때문에 1회·2회 유찰 시 룰상 42,953,600원·78,922,880원으로 계산되는 인수액도 한진규에 관해서는 실질 0원입니다.
그러나 결론을 “인수 0원짜리 안전물건”으로 끝내면 안 됩니다. 양태원은 2025.03.06 전입했으나 보증금·확정일자가 미상이고, 한진규의 확약은 이 점유자에게 적용되지 않습니다. 따라서 이 사건은 주된 임차권은 정리됐지만 별도 미상임차가 남아 있는 구조입니다. 가격도 2.28억이 2022년 거래평균 2.46억보다 낮아 보이지만, 거래가 모두 2022년이라 현재 시세 할인으로 단정하기 어렵습니다. 확약은 호재, 미상 점유는 핵심 리스크. 입찰 전 양태원의 실제 임대차관계를 숫자로 확정하는 것이 이 사건의 최종 관문입니다.
