인천지방법원 2026타경30744. 김포 구래동 현대썬앤빌더킹 4층 에이04-052호입니다. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 백수린은 2022.08.11 소유권을 이전받았고 거래가액은 157,100,000원입니다. 이번 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2026.03.31 강제경매개시결정입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차인입니다. 김지후는 2024.06.17 전입·점유를 시작했고 2024.05.10 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2026.03.31보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 따라서 현 회차처럼 매각대금에서 보증금 100,000,000원이 모두 배당되면 인수는 없지만, 매각가가 더 내려가 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30744 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 4층 에이04-052호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 백수린 (2022.08.11 소유권이전 · 거래가액 157,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤정인 / 16,171,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
기존 김동만의 주택임차권은 2024.11.18 등기됐다가 2026.03.23 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심 임차인은 김지후 1명입니다. 김지후의 임차권등기는 2026.07.07로 말소기준 이후지만, 전입일은 2024.06.17로 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 따라서 등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 보증금이 배당에서 모두 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 배당액이 곧 인수 여부를 결정
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김지후 | 주거용 건물전부 | 2024.06.17 / 2024.05.10 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 회차별 실질 부담 — 최저가만 내려가는 물건이 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 139,000,000원 | 0원 | 0원 | 139,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 111,200,000원 | 12,514,797원 | 0원 | 111,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,960,000원 | 21,357,997원 | 13,041,280원 | 102,001,280원 |
2회 유찰 시 표면 최저가는 88,960,000원이지만, 대항력 임차인에게 돌아가지 못한 보증금 13,041,280원을 매수인이 인수하므로 실질 부담은 102,001,280원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어나는 구조이므로, 최저가만 보고 88,960,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 1. 임차인 김지후 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 윤정인 | 16,171,726원 | 16,171,726원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,186,271원 | 5,186,271원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,896,003원 |
신건 139,000,000원 가정에서는 임차인 김지후의 보증금 100,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 윤정인과 신한카드 채권도 전액 배당됩니다. 이 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 나비초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 동류형 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 에이04-052호이며 사용승인은 2022.05.12입니다.
- 토지. 준주거지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역에 속하고, 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 중로에 접하며 토지는 평지·사다리형입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배당표를 회차별로 다시 계산. 이 사건은 매각가가 내려가면 임차인 미배당액이 생기는 구조이므로 현재 회차 배당표만 보고 다음 회차를 판단하면 안 됩니다.
- 2회 유찰 구간의 실질취득. 표면 최저가 88,960,000원에 임차보증금 인수 13,041,280원을 더한 102,001,280원을 기준으로 부담을 계산해야 합니다.
- 임차인 김지후의 대항력 확인. 전입 2024.06.17, 확정일자 2024.05.10, 보증금 100,000,000원이며 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 2022.08.19 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 관련 등기와 매각조건 원문을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸지는 만큼, 임차인 인수가 생긴다”
이 사건은 신건만 보면 매수인 인수 0원입니다. 매각대금 139,000,000원에서 임차인 김지후의 보증금 100,000,000원이 전액 배당되기 때문입니다. 그러나 김지후는 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인이라, 유찰이 계속되면 성격이 달라집니다. 1회 유찰 111,200,000원까지는 보증금이 전액 배당되지만 2회 유찰 88,960,000원에서는 13,041,280원이 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 2회 유찰 가격은 단순히 88,960,000원이 아니라 실질적으로 102,001,280원 부담으로 봐야 합니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금의 배당 가능액과 미배당 잔액입니다.
