인천지방법원 2026타경501776. 인천 서구 연희동 유진빌라 1층 102호, 전유면적 54.94㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 황병선이며 2023.06.20 매매를 원인으로 2023.06.27 소유권을 취득했고 거래가액은 130,000,000원입니다. 현재 등기부상 매각에 앞서는 근저당은 남아 있지 않고, 선언된 말소기준은 2026.03.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다.
최윤정은 2022.02.19 임대차계약, 2022.02.21 확정일자, 2022.03.11 전입·점유를 갖추고 2024.03.29 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 130,000,000원입니다. 원칙대로라면 최저가 125,000,000원에서 집행비용 2,550,000원을 먼저 제하고 122,450,000원이 배당되어 7,550,000원이 남습니다. 다만 명세서에는 해당 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있으므로, 이 리포트에서는 최윤정의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.
하지만 별도로 확인되는 김보은은 2025.07.16 전입으로 말소기준일 2026.03.04보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 특히 최윤정에 관한 말소동의 확약은 김보은에게 적용되지 않으므로, 실제 실질취득금액은 최저가 125,000,000원보다 커질 가능성을 열어둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 683-8 1층102호 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대주택 · 전유 54.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 |
| 소유자 | 황병선 (2023.06.20 매매 · 2023.06.27 소유권이전 · 거래가 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 별도 점유자를 분리해서 봐야 한다
② 임차인 분석 — 확인된 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최윤정 | 2022.03.11 / 2022.02.21 | 130,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
| 김보은 | 2025.07.16 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
③ 시세 비교 — 125,000,000원이 ‘싸다’고 단정하기 어렵다
유진빌라는 총 10세대이며 사용승인일은 1994.06.28입니다. 제공된 동일 면적 54.94㎡ 실거래는 2023.06 1층 130,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 125,000,000원은 이 거래가의 96.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 54.94㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 표본 | 54.94㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
숫자만 놓으면 최저가가 130,000,000원 실거래보다 낮지만, 비교 표본이 2023.06 1건뿐입니다. 따라서 2026.10 경매가에서 96.2%라는 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리기 어렵습니다. 더구나 김보은의 보증금이 미상이라, 실제 취득부담은 125,000,000원을 웃돌 수 있습니다. 이 물건은 최저가 자체보다 미상 임차인의 실질 인수 여부가 가격 판단의 선결조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 임차인 최윤정 보증금 | 130,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 배당모형상 최윤정에게 122,450,000원이 배당되어 7,550,000원이 미배당·매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 최윤정에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 김보은에게 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 전유부 용도는 다세대주택이며, 본건 역시 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서곶중학교 동북측 인근으로, 주변은 다세대주택 등이 주를 이루는 주택지대입니다.
- 교통. 인근 간선도로를 운행하는 버스정류장이 부근에 있으며 대중교통 편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 포장도로에 접하고 외곽 공도로 연계되며 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1·2지구), 공시지가 1,261,000원/㎡. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대 규모이고 제공된 실거래 표본은 2023.06 1건이므로, 가격 검증 자료가 충분하다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김보은 보증금 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 확약서 원문 확인. 최윤정 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 말소까지 연결되는 조건과 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 재산정. 최윤정은 실질 0원*으로 보더라도 김보은 인수액이 발생하면 최저가 125,000,000원에 그 금액이 더해집니다.
- 시세 보수적 적용. 확인된 동일면적 실거래는 2023.06 130,000,000원 1건입니다. 96.2% 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했고 건축물현황도를 감정평가에 활용했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘확약 밖 임차인’이다
이 사건의 핵심은 130,000,000원 임차권 자체가 아닙니다. 최윤정에 대해서는 명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 룰상 7,550,000원의 미배당이 발생하더라도 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 대신 전입일 2025.07.16인 김보은의 보증금·확정일자가 미상이라는 점이 남습니다.
가격도 단순하지 않습니다. 최저가 125,000,000원은 제공된 2023.06 실거래 130,000,000원의 96.2%지만 표본이 1건이고 시점 차이가 큽니다. 여기에 김보은의 인수금액이 확인되지 않았으므로 125,000,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 ‘최윤정 임차권은 확약으로 정리되는가’보다 한 단계 더 나아가, ‘김보은에게 실제로 얼마의 보증금이 있고 매수인에게 승계되는가’를 확인해야 실질취득금액이 비로소 확정됩니다.
