인천지방법원 2026타경30749. 김포 구래동 한강신도시반도유보라5차 102동 6층 602호 아파트입니다. 소유자 이종형은 2023년 1월 7일 매매를 원인으로 거래가액 460,000,000원에 취득했고, 같은 해 2월 24일 우리은행 근저당권 352,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정·등기된 헤임달에셋대부 근저당과 삼성카드·롯데캐피탈·우리은행·서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 문태현이 2026년 3월 10일 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리인 2023년 2월 24일 우리은행 근저당보다 전입일이 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준 이후이므로 이 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30749 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6873-19 한강신도시반도유보라5차 102동 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상20층 건물 내 6층 602호 · 사용승인일 2018.01.23 |
| 소유자 | 이종형 · 2023.01.07 매매 · 거래가액 460,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 506,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 317,629,278원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문태현 | 2026.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 문태현의 전입일 2026.03.10은 말소기준권리 2023.02.24보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같고, 최신 거래보다는 높다
한강신도시반도유보라5차는 480세대, 2018년 1월 23일 사용승인 단지입니다. 비교 표본은 전용 101.88㎡·104.32㎡ 거래 12건이며 최근 12개월 평균은 508,416,666원입니다. 현재 최저가 506,000,000원은 이 평균의 99.5%로, 평균 대비 할인 폭은 약 0.5%에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 104.32㎡ | 2 | 485,000,000원 |
| 2026.09 | 104.32㎡ | 30 | 532,000,000원 |
| 2026.08 | 104.32㎡ | 7 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 104.32㎡ | 20 | 525,000,000원 |
| 2026.06 | 104.32㎡ | 6 | 505,000,000원 |
| 2026.05 | 101.88㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 2026.04 | 104.32㎡ | 15 | 494,000,000원 |
| 2026.04 | 104.32㎡ | 5 | 519,000,000원 |
| 2026.03 | 104.32㎡ | 18 | 520,000,000원 |
| 2026.01 | 104.32㎡ | 15 | 518,000,000원 |
| 2026.01 | 104.32㎡ | 18 | 530,000,000원 |
| 2025.12 | 101.88㎡ | 15 | 498,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 508,416,666원 |
최근 12개월 거래 범위는 470,000,000원~532,000,000원이고 평균은 508,416,666원입니다. 신건 최저가는 평균보다 2,416,666원 낮아 거의 같은 수준입니다. 반면 가장 최근인 2026년 9월 2층 거래는 485,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래보다 21,000,000원, 약 4.3% 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 506,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,460,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 352,000,000원 | 352,000,000원 |
| 2. 근저당 · 헤임달에셋대부주식회사 | 77,500,000원 | 77,500,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,075,142원 | 20,075,142원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 31,176,890원 | 31,176,890원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리은행 | 20,815,411원 | 17,787,968원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,435,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 514,003,083원 중 498,540,000원이 배당되고, 미배당은 15,463,083원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 506,000,000원 | 498,540,000원 | 15,463,083원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 404,800,000원 | 398,352,000원 | 115,651,083원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 323,840,000원 | 318,506,240원 | 195,496,843원 | 0원 |
유찰이 진행되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 가격만 보면 현재 506,000,000원보다 1회 유찰 시 404,800,000원, 2회 유찰 시 323,840,000원으로 낮아지지만, 현재 데이터상 이 단지의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구래역(김포골드라인) 북서측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리를 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상20층 건물 내 6층 602호이며 사용승인일은 2018.01.23입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 단지 거래. 480세대이며 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 검증. 최저가 506,000,000원은 최근 평균의 99.5%에 불과해 경매 할인 메리트가 크지 않습니다.
- 최신 거래 확인. 2026년 9월 2층 거래 485,000,000원보다 현재 최저가가 21,000,000원 높습니다.
- 임차인 점유 확인. 문태현은 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 협의 필요성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 문태현의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 승부처
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고, 조사된 임차인도 말소기준보다 늦게 전입해 매수인 인수액이 0원이라는 점이 분명합니다. 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 현재 회차의 실질취득가는 506,000,000원으로 최근 12개월 평균 508,416,666원과 거의 같고, 최신 거래 485,000,000원보다는 높습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수는 없습니다. 이 사건은 권리보다 현재 응찰가격을 어디에 두느냐가 핵심입니다.
