인천지방법원 2026타경501831. 인천 미추홀구 숭의동 339-6, 339-7 소재 11층 건물의 3층 303호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 박일성은 2022.03.02 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 230,000,000원입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되고 있으며, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 195,000,000원입니다.
등기와 임차관계를 함께 보면 단순한 무임차 물건은 아닙니다. 이광희는 2022.03.02 주민등록·점유, 2022.02.03 확정일자를 갖추고 있고 보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준인 2023.06.30 압류보다 전입이 빨라 대항력이 있습니다. 현재 배당가정에서는 보증금 중 191,470,000원이 배당되고 38,530,000원이 남지만, 명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 본 리포트의 확약 규칙상 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501831 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 3층 303호 · 인주대로45번길 39-1 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 전유부분 | 3층 303호 · 56.5963㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.03.02 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.06.30 계양세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 2023.07.13 가압류, 2025.12.22 압류, 2026.03.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 이광희의 임차권등기는 2024.03.25에 이루어졌어도, 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록·점유는 2022.03.02이므로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차·점유 관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이광희 | 2022.03.02 · 확정 2022.02.03 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원* |
| 안진영 | 2024.12.09 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 보증금 확인 필요 |
안진영은 2024.12.09 전입으로, 말소기준 2023.06.30보다 늦어 대항력 없음으로 조사됐습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 매각물건명세서의 최종 내용을 다시 대조할 필요가 있습니다. 이광희의 확약은 이광희 임차권에만 적용되는 것으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세보다 현저히 높다
제이앤제이팰리스의 대상 면적은 56.5963㎡이고, 최근 12개월 실거래 평균은 132,256,000원입니다. 최신 거래는 2026.05의 135,000,000원이고, 최근 거래군과 이전 거래군의 흐름은 -30.8%입니다. 따라서 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.6㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 56.85㎡ | 11 | 156,000,000원 |
| 2025.12 | 56.6㎡ | 6 | 127,360,000원 |
| 2025.12 | 56.85㎡ | 9 | 127,360,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 2 | 120,940,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 2 | 120,940,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 4 | 121,980,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 5 | 121,980,000원 |
| 2025.08 | 56.85㎡ | 10 | 151,000,000원 |
| 2025.06 | 56.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 132,256,000원 |
현재 최저매각가 195,000,000원은 최근 12개월 평균의 147.4%입니다. 최신 거래가 135,000,000원인 상황에서도 신건 최저가는 그보다 높은 수준입니다. 특히 최근 흐름이 -30.8%이므로 과거 234,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 142,046,666원만 보고 가격 매력을 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 1. 임차인 이광희 보증금 | 230,000,000원 | 191,470,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이광희 보증금 미배당액은 38,530,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 분석 룰의 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액 숫자만 보고 착시 금지
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 195,000,000원 | 38,530,000원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 156,000,000원 | 76,984,000원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 124,800,000원 | 107,747,200원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이광희 보증금의 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 해당 임차권 인수액을 실질 0원으로 봅니다. 그 전제에서 1회 유찰 가격 156,000,000원도 최근 12개월 평균 132,256,000원보다 높고, 2회 유찰 가격 124,800,000원에서야 현재 최근 평균 아래로 내려옵니다. 다만 최근 가격 흐름이 -30.8%이므로 그 시점의 실거래를 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의로터리 남동측 인근. 공동주택과 소규모 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물 주변까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수시설, 승강기설비, 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,767,000원/㎡, 토지면적은 159.3㎡입니다.
- 단지 규모. 제이앤제이팰리스는 6세대이며 사용승인 관련 기준일은 2017.01.24로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있으므로 실제 적용 범위와 조건을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 이광희 임차권 확인. 보증금 230,000,000원, 주민등록·점유 2022.03.02, 확정일자 2022.02.03, 배당요구 2024.03.25입니다.
- 안진영 점유 확인. 2024.12.09 전입으로 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금은 미상입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.03.10 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 142,046,666원보다 최근 12개월 평균 132,256,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 흐름은 -30.8%이므로 유찰 뒤에도 당시의 최신 거래가격을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 정리돼도, 가격은 정리되지 않는다”
이 사건은 대항력 있는 이광희 임차권 때문에 겉으로는 인수형처럼 보입니다. 현재 배당가정만 보면 38,530,000원이 남지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 본 분석 룰상 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
문제는 현재 가격입니다. 신건 최저가 195,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 132,256,000원의 147.4%이며, 최신 거래는 135,000,000원입니다. 거래 흐름도 -30.8%로 하락 중입니다. 1회 유찰 가격 156,000,000원 역시 현재 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 가격 124,800,000원에서야 현재 최근 평균 아래로 내려옵니다. 따라서 결론은 확약 원문 확인이 전제된 권리 정리형이지만, 신건 가격은 보류입니다. 현재 회차에서 ‘인수 0원’만 보고 가격 메리트까지 있다고 판단해서는 안 됩니다.
