인천지방법원 2026타경30770. 부천시 오정구 고강동 유창팰리스14차 2층 203호의 다세대주택입니다. 등기상 핵심은 2021.08.05. 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 198,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 2025.10.01. 근저당권자가 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026.04.27. 임의경매를 신청했습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
권리보다 더 큰 문제는 가격 검증입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 295,000,000원인 신건인데, 제공된 최근 거래는 2024.10. 200,000,000원, 그 이전 거래는 2021.12. 240,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 200,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 -16.7%입니다. 다만 두 거래 모두 42.97㎡이고 대상 비교 기준 면적은 56.04㎡이므로, 절대금액만으로 동일 조건 시세라 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 288-4 유창팰리스14차 2층203호 · 경기도 부천시 오정구 원종로119번길 119 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호 · 승강기 · 도시가스시설 |
| 소유자 | 김수안 7분의 2 · 김수은 7분의 2 · 은동순 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 115,851,366원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 을구 3번 근저당
을구 1번 부천중앙새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2021.08.05. 설정된 을구 3번 근저당권으로, 최초 근저당권자는 주식회사우리은행이고 채권최고액은 198,000,000원입니다. 이 권리는 2025.10.01. 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 시세 비교 — 최근 표본보다 높고, 추세는 하락
유창팰리스14차는 총 10세대이며 준공일은 2020.09.25.입니다. 제공된 실거래는 42.97㎡ 거래 2건으로, 대상 비교 기준 면적 56.04㎡와는 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 42.97㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 42.97㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | 42.97㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.97㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
최저매각가 295,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 200,000,000원 대비 147.5%입니다. 전체 거래 평균 220,000,000원과 비교해도 제공된 지표상 134.1%입니다. 특히 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -16.7%이므로, 과거 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 회차별 가격 — 1회 유찰도 최근 표본보다 높다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 295,000,000원 | 198,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 236,000,000원 | 198,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 12,643,200원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 236,000,000원으로 낮아지지만, 제공된 최신 거래 200,000,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 시에는 188,800,000원으로 내려갑니다. 다만 실거래 표본과 대상 면적이 일치하지 않기 때문에 이 숫자만으로 적정 응찰가를 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,070,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 등기부상 을구 3번 근저당권은 2025.10.01. 한국주택금융공사로 이전됐지만, 배당 시뮬레이션의 채권자 명칭은 주식회사우리은행으로 기재돼 있습니다. 실제 배당 주체는 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수주초등학교 남서측 인근이며, 주위는 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 버스정류장이 근거리에 있으나, 다소 외곽에 소재해 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 331.5㎡, 공시지가는 1,918,000원/㎡이며 평지의 다세대주택 부지로 이용중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 총 10세대 규모이며 제공된 거래는 2건으로, 가격 판단에 사용할 수 있는 실거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 295,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 200,000,000원의 147.5%입니다. 최근 추세도 -16.7%입니다.
- 면적 차이 확인. 대상 비교 기준 면적은 56.04㎡, 제공된 실거래는 42.97㎡입니다. 동일 면적 거래가 아니므로 단순 금액 비교만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가 요항표는 임대관계를 미상으로 기록했습니다. 실제 점유자와 임대차관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 3번 근저당권은 주식회사우리은행에서 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 배당 시뮬레이션의 채권자 명칭과 등기상 현재 권리자가 다르므로 원본 대조가 필요합니다.
- 회차별 가격 검토. 1회 유찰 시 236,000,000원, 2회 유찰 시 188,800,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 먼저
이 사건은 말소기준 근저당이 명확하고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 반면 신건 최저가 295,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 200,000,000원의 147.5%이고, 최근 거래 추세도 -16.7%입니다. 여기에 실거래 표본이 42.97㎡로 대상 비교 기준 면적 56.04㎡와 다르다는 한계도 있습니다. 따라서 현재 회차에서는 ‘최저가가 싸다’는 결론보다 동일 조건 시세를 추가 확인하고 가격을 보수적으로 검증해야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
