인천지방법원 2026타경501837. 숭의동 제이앤제이팰리스 8층 802호, 56.8464㎡ 오피스텔입니다. 이 사건은 최저가만 보면 195,000,000원이지만, 권리분석의 중심은 윤원중의 230,000,000원 임차보증금입니다. 임차인은 2022.02.03 전입했고 확정일자는 2021.12.29로, 말소기준인 2023.06.30 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있으며, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 195,000,000원 중 집행비용 3,530,000원을 제외한 191,470,000원이 임차인에게 우선배당되고, 보증금 부족분 38,530,000원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 더 중요한 점은 유찰입니다. 낙찰가가 156,000,000원으로 내려가면 인수액은 76,984,000원, 124,800,000원까지 내려가면 인수액은 107,747,200원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 보증금 230,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501837 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 8층 802호 · 인주대로45번길 39-1 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 56.8464㎡ · 11층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 박일성 (2022.02.04 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
① 권리 흐름 — 임차보증금이 핵심
말소기준은 2023.06.30 계양세무서 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 부천세무서 압류, 강제경매개시결정 및 2024.02.27 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 임차권등기가 지워지는 것과 임차보증금 미회수액을 매수인이 인수하는 문제는 별개입니다. 윤원중은 전입일과 확정일자가 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤원중 8층 802호 56.8464㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.03 / 2021.12.29 배당요구 2024.02.27 | 230,000,000원 | 有 | 행사 | 38,530,000원 현재 회차 배당 기준 |
윤원중은 보증기관 명의의 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 임차보증금은 230,000,000원이며, 전입과 확정일자가 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 최저가만 보고 195,000,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 높고 실질취득은 더 높다
제이앤제이팰리스 동일 면적권의 최근 거래에서 가격 판단의 기준은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 132,256,000원과 최신 거래 135,000,000원입니다. 현재 최저가 195,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 147.4%이고, 임차보증금 인수 구조를 반영한 실질취득 기준은 이보다 더 불리합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.6㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 56.85㎡ | 11 | 156,000,000원 |
| 2025.12 | 56.6㎡ | 6 | 127,360,000원 |
| 2025.12 | 56.85㎡ | 9 | 127,360,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 2 | 120,940,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 2 | 120,940,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 4 | 121,980,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 5 | 121,980,000원 |
| 2025.08 | 56.85㎡ | 10 | 151,000,000원 |
| 2025.06 | 56.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 132,256,000원 |
최신 거래가 135,000,000원이고 최근 12개월 평균은 132,256,000원입니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 30.8% 하락한 추세입니다. 따라서 과거 234,000,000원 거래가 포함된 전체 거래 범위를 근거로 현재 가격을 높게 평가하는 것은 부적절합니다. 이 사건은 최저가 자체가 최근 시세보다 높고, 대항력 보증금을 반영하면 실질 부담은 더 커지는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 1. 임차인 윤원중 보증금 | 230,000,000원 | 191,470,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 윤원중 보증금 중 191,470,000원이 배당되고, 부족분 38,530,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 가압류 및 신청채권자 청구에는 배당액이 없습니다.
⑤ 회차별 인수 변화
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 195,000,000원 | 38,530,000원 | 실질취득은 보증금 230,000,000원 부근 |
| 1회 유찰 | 156,000,000원 | 76,984,000원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 2회 유찰 | 124,800,000원 | 107,747,200원 | 저가 낙찰 효과가 크게 상쇄 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의로터리 남동측 인근으로, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위여건은 무난합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 8층 802호이며 상·하수도, 난방, 승강기, 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 남서측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래규모. 제이앤제이팰리스는 6세대로, 동일 면적권 최근 거래는 확인되나 최근 가격 추세는 -30.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 비교. 대항력 임차보증금 230,000,000원이 최저가보다 크므로 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 대항력 포기까지 포함하는지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 인수액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용에 따라 미배당액이 달라지므로 배당표를 입찰 직전 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.04 등기의 경매 이후 효력과 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 132,256,000원, 최신 거래 135,000,000원, 최근 추세 -30.8%를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 사건의 핵심은 감정가 195,000,000원이 아닙니다. 대항력 있는 230,000,000원 보증금입니다. 현재 회차에서는 38,530,000원의 인수액이 계산되고, 유찰 후 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 1회·2회 유찰이 발생해도 실질취득 부담은 약 230,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
반면 시장은 최근 12개월 평균 132,256,000원, 최신 거래 135,000,000원이고 가격 추세도 -30.8%입니다. 여기에 말소동의 확약서의 정확한 범위와 민간임대주택등기까지 확인해야 합니다. 최저가 기준으로는 비싸고, 실질취득 기준으로는 더 비싸며, 권리 확인사항도 남아 있는 물건입니다. 이 사건은 낙찰가가 아니라 보증금 인수 구조를 먼저 봐야 합니다.
