인천지방법원 2026타경30818. 김포 풍무동 ‘유현마을신동아’ 103동 405호, 전용 59.93㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 김수정이며 2019.12.02. 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.04.22. 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권 54,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 이후 삼성카드·한국캐피탈·우리카드· 케이비국민카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안을 임차보증금도 없고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건에서 더 중요한 변수는 권리보다 가격입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 285,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 평균은 284,000,000원, 최신 거래는 270,000,000원입니다. 더구나 최근 거래 흐름이 과거보다 -1.4%이므로 전체 평균 286,333,333원만 보고 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30818 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 583-6 유현마을신동아아파트 103동 4층 405호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.93㎡ · 15층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김수정 (2019.12.02. 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 48,372,788원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.22. 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 54,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 2019년과 2023년에 설정됐던 삼성화재해상보험 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있고, 현재 말소기준은 2025.04.22. 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 가압류 4건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
같은 단지 ‘유현마을(신동아)’ 동일 면적 59.93㎡의 거래입니다. 전체 12건 평균은 286,333,333원이지만, 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 284,000,000원과 최신 거래 270,000,000원, 그리고 최근 추세 -1.4%를 우선해서 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.93㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 7 | 285,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 14 | 315,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 15 | 262,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 2025.08 | 59.93㎡ | 6 | 287,000,000원 |
| 2025.08 | 59.93㎡ | 14 | 295,000,000원 |
| 2025.04 | 59.93㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.93㎡ | 5건 | 284,000,000원 |
현재 최저가 285,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.4%입니다. 즉 신건 최저가 자체가 최근 평균보다 낮지 않습니다. 최신 거래도 270,000,000원이고 최근 거래군이 이전 거래군보다 -1.4% 낮아진 흐름이므로, 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 근저당 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,450,140원 | 8,450,140원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 48,669,164원 | 48,669,164원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 20,516,751원 | 20,516,751원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,736,875원 | 19,736,875원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,837,070원 |
배당표는 제이비우리캐피탈 근저당을 채권최고액 54,000,000원 기준으로 반영한 추정입니다. 신청채권액은 48,372,788원입니다. 제공된 시뮬레이션에서는 채권자 합계 151,372,930원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격이 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 285,000,000원 | 151,372,930원 | 128,837,070원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 228,000,000원 | 151,372,930원 | 72,635,070원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 182,400,000원 | 151,372,930원 | 27,673,470원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 제공된 계산상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 유찰이 발생하면 실질취득비용도 매각가와 함께 낮아집니다. 다만 현재는 아직 0회 유찰 신건이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.9회, 매각률은 50.0%입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 내 4층 405호입니다.
- 입지. 풍무중학교 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·공원·근린생활시설이 있는 지역입니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 유현마을(신동아)은 1,256세대, 1999.11.29. 준공 단지입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 고도지구·성장관리권역·교육환경 보호구역 등 여러 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지 지표. 공시지가 2,274,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 시세 할인으로 착각하지 않기. 최저가가 최근 12개월 평균의 100.4%이고 최신 거래도 270,000,000원입니다.
- 최근 하락 흐름 확인. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -1.4% 낮으므로 전체 평균 286,333,333원만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 배당표 원본 대조. 신청채권액은 48,372,788원이지만 배당 추정은 근저당 채권최고액 54,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유상태와 인도 절차는 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 신중하게”
이 사건의 권리 구조는 단순합니다. 임차인 없음, 배당 시뮬레이션상 인수 0원, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액은 인수금이 없으므로 최저가와 같은 285,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 284,000,000원의 100.4%입니다. 최신 거래는 270,000,000원이며 최근 가격 흐름도 -1.4%입니다. 따라서 현 회차의 핵심은 ‘권리 위험’이 아니라 최근 시세보다 높은 신건 가격을 감수할 이유가 있는지를 따져보는 데 있습니다.
