인천지방법원 2026타경501893. 미추홀구 주안동 호방무지개 3층 305호로, 사건의 핵심은 등기부보다 임차인의 선순위 대항력입니다. 소유자 서만길은 2021.08.17 매매를 원인으로 2021.08.20 소유권을 취득했고 거래가액은 172,000,000원입니다. 그런데 임차인 김광은의 점유개시는 2021.06.23, 주민등록과 확정일자는 모두 2021.07.29로 소유권 이전보다도 앞섭니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2023.07.17 국가 압류이므로, 임차인의 전입은 그보다 약 2년 앞선 구조입니다.
등기부의 과거 부평농업협동조합 근저당 2건은 2021.07.29 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 2023.07.17 압류이고, 그 이후 2024.04.17 국민건강보험공단 압류와 2026.03.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 문제는 등기순위가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 725-9 호방무지개 3층305호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용중 |
| 전용 / 층 | 60.66㎡ 전부 · 지상5층 건물 내 제3층 제305호 |
| 소유자 | 서만길 (2021.08.20 소유권이전 · 거래가액 172,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 | 호방무지개 · 23세대 · 2019.08.21 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
핵심은 실제 임차인 1명, 김광은입니다. 임대차계약일은 2021.05.06, 점유개시는 2021.06.23, 주민등록과 확정일자는 2021.07.29입니다. 보증금은 172,000,000원이고 2023.07.31 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준인 2023.07.17 국가 압류보다 빠르므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광은 | 3층 305호 60.66㎡전부 · 주거(임차권등기) | 172,000,000원 | 2021.07.29 / 2021.07.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 인수 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
호방무지개 동일면적 60.66㎡로 확인되는 거래는 2021.08 한 건이며, 거래가는 172,000,000원입니다. 집계된 평균·최저·최고·최근값도 모두 172,000,000원으로 동일합니다. 다만 표시된 실제 거래시점 자체가 2021.08이므로, 2026년 현재 시세를 강하게 뒷받침하는 최신 표본으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 60.66㎡ | 3 | 172,000,000원 |
| 집계 | 60.66㎡ | 1건 | 172,000,000원 |
현재 최저매각가 172,000,000원은 확인 거래가와 정확히 같습니다. 그러나 현재 회차에서는 집행비용 3,208,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 168,792,000원이 배당되므로, 보증금 부족분 3,208,000원이 남습니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 최저가 172,000,000원만이 아니라 172,000,000원 + 3,208,000원 = 175,208,000원으로 봐야 합니다. 확인 거래가보다 실질취득액이 높아 신건을 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 김광은 보증금 | 172,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 172,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금 미배당액은 3,208,000원이며 데이터상 매수인 인수액도 3,208,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 172,000,000원 | 3,208,000원 | 175,208,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 137,600,000원 | 37,126,400원 | 174,726,400원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 110,080,000원 | 64,261,120원 | 174,341,120원 |
이 표가 이 물건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 1회 유찰로 표면상 최저가는 137,600,000원까지 떨어지지만 인수액이 37,126,400원으로 늘어 총부담은 174,726,400원입니다. 2회 유찰에서도 총부담은 174,341,120원입니다. 즉 유찰이 곧 실질 매입가격의 큰 하락으로 연결되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제305호입니다.
- 입지. 인천미추홀소방서 북동측 인근으로 아파트·연립주택·다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 호방무지개 23세대, 2019.08.21 준공으로 확인됩니다. 동일면적 거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준 확인. 김광은의 주민등록 2021.07.29가 말소기준 2023.07.17보다 앞섭니다. 선순위 대항력을 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소 외에 대항력 포기나 인수책임 해소에 관한 문구가 있는지 직접 확인해야 합니다.
- 최저가와 총부담 분리. 현재 회차 172,000,000원이 아니라 인수액을 더한 175,208,000원을 실질취득 기준으로 보세요.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 37,126,400원, 2회 유찰 시 인수 64,261,120원으로 증가해 총부담은 크게 줄지 않습니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 동일면적 거래가 2021.08 한 건뿐이므로 실제 현장 매매·호가와 추가 실거래 원본을 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용과 당해세 등 실제 배당 결과에 따라 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당 관련 원자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질취득은 거의 그대로”
이 물건은 단순히 “신건 1.72억짜리 연립주택”으로 보면 핵심을 놓칩니다. 실제 임차인 김광은의 보증금이 172,000,000원이고 전입·확정일자가 말소기준보다 빠릅니다. 현재 회차에서는 집행비용 때문에 보증금 중 3,208,000원이 미배당되어 데이터상 매수인에게 남고, 실질취득은 175,208,000원이 됩니다.
더 중요한 점은 유찰 뒤입니다. 1회 유찰 시 최저가는 137,600,000원으로 낮아지지만 인수액은 37,126,400원으로 커져 총부담 174,726,400원, 2회 유찰 시에도 총부담 174,341,120원입니다. 따라서 이 사건에서는 낙찰가가 떨어진다고 실제 취득비용까지 같은 폭으로 떨어지지 않습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 분명한 완화 요소지만, 제공된 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 권리확약의 범위를 원문으로 확인하고, 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
