인천지방법원 2026타경501914. 현재 소유자는 강성인이고, 2022.07.20 매매를 원인으로 2022.07.25 소유권을 이전받았습니다. 등기부 거래가액은 210,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2022.06.30 전입·점유한 최용수의 주택임차권입니다. 최용수의 보증금은 210,000,000원, 확정일자는 2022.05.23이며, 말소기준으로 제시된 2023.11.27 부천시 압류보다 전입·점유가 빠릅니다.
따라서 확약서가 없다면 현재 최저가 169,000,000원에서 집행비용 3,166,000원을 먼저 공제하고 임차인에게 165,834,000원을 배당한 뒤, 보증금 부족분 44,166,000원이 매수인에게 남는 계산입니다. 하지만 매각물건명세서에는 을구 순위 7번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이 확약을 적용하면 최용수 관련 인수는 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501914 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 396-2 리마즈 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥북로72번길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 중 13층 · 사용승인일 2016.07.18 |
| 소유자 | 강성인 · 2022.07.20 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수액을 바꾼다
말소기준권리는 2023.11.27 부천시 압류입니다. 이후 2026.03.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.05.08 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 최용수는 2022.06.30 전입·점유하여 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자 2022.05.23과 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 권리 상태 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 최용수 | 13층 1301호 44.82㎡ 전부 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 2024.08.02 |
실제 임차인은 최용수 1명입니다. 이 임차인은 보증기관의 중복신고로 표시된 임차인이 아니라 실제 임차인으로 정리되어 있습니다.
② 가격·실질취득 — 최저가가 아니라 확약 반영 총부담을 본다
대항력 임차인이 있는 사건은 최저가만 낮아졌다고 가격 메리트가 생기는 것이 아닙니다. 이 사건도 확약을 배제하면 현재 회차에서 낙찰가 169,000,000원에 룰상 인수 44,166,000원이 더해져 총부담이 213,166,000원이 됩니다. 1회 유찰 시에도 135,200,000원에 77,492,800원이, 2회 유찰 시에는 108,160,000원에 104,154,240원이 룰상 인수액으로 계산됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수 | 룰상 총부담 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 169,000,000원 | 44,166,000원 | 213,166,000원 | 169,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 135,200,000원 | 77,492,800원 | 212,692,800원 | 135,200,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 108,160,000원 | 104,154,240원 | 212,314,240원 | 108,160,000원 |
* 실질 인수 0원 및 실질취득액은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 해당 임차인에게 적용한 값입니다. 룰상 인수액은 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,166,000원 |
| 1. 임차인 최용수 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 165,834,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최용수 보증금 미배당액은 44,166,000원이며, 확약을 제외한 룰상 매수인 인수액도 44,166,000원입니다. 다만 본 리포트의 실질 인수는 말소동의 확약서를 반영해 0원으로 처리합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 명시되어 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평중학교 남측 인근이며, 주변에는 오피스텔·공동주택·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 부평시장역이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린주택으로 표시되어 있으나 감정평가의 공부상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 14층 중 13층 1301호이며 사용승인일은 2016.07.18입니다. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역으로 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가구역 기재. 감정자료에 외국인 등 주택용도 취득 관련 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으며, 매각기일 2026.10.13보다 앞서 종료되는 기간입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물도 없는 것으로 정리되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 을구 순위 7번 주택임차권등기 말소동의 확약서에 의존합니다. 적용 대상과 말소 조건을 매각기일 전에 원문으로 대조하는 것이 핵심입니다.
- 임차인 권리관계 확인. 최용수의 임대차계약일은 2022.05.21, 확정일자는 2022.05.23, 전입·점유는 2022.06.30, 배당요구는 2024.08.02입니다.
- 말소기준 대조. 말소기준은 2023.11.27 부천시 압류로 제시되어 있습니다. 임차인의 전입·점유가 더 빠르다는 점을 등기와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 배당 계산 구분. 룰상 인수액 44,166,000원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다. 확약을 배제하면 낙찰가 하락분 상당액이 다시 인수액으로 커집니다.
- 가격 판단 별도. 최근 실거래 비교자료가 없어 169,000,000원의 가격 메리트는 이 자료만으로 판단하지 않습니다. 입찰가는 별도의 최신 시세 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 매각 직전 변동사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 사건이지만, 결론은 확약서에 달렸다”
표면적인 권리구조만 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 169,000,000원에서는 44,166,000원의 미배당 보증금이 남는 사건입니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 내려가더라도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이를 정확도 규칙에 따라 반영하면 최용수 관련 인수는 실질 0원*, 현재 회차의 권리분석상 실질취득은 169,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 이 금액이 시장가격 대비 유리한지는 별도 판단이 필요합니다. 즉 이 사건은 ‘최저가가 싼가’보다 ‘확약서가 실제 매각조건대로 작동하는가’를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
