인천지방법원 2026타경501959. 간석동 대준블루온 8층 801호, 전용 67.665㎡ 전부를 대상으로 하는 오피스텔입니다. 감정평가에서도 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 소유자 허정민은 2021.06.10. 매매를 원인으로 거래가액 298,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 2021.12.03. 민간임대주택등기가 기재됐습니다.
권리구조에서 가장 중요한 것은 근저당이 아닙니다. 2021년 보령수산업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.03.15. 목포세무서장 압류입니다. 문제의 고샛별 임차권은 2023.10.11. 등기됐고 전입 2021.08.11., 확정일자 2021.07.26.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 확약서가 없다면 배당으로 받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501959 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 175-1 대준블루온 8층 801호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 남동대로922번길 32 |
| 용도 / 전용 | 오피스텔 · 67.665㎡ · 13층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 허정민 (2021.06.10. 매매, 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.03.15. 국 압류입니다. 이후의 남동구 압류, 2026.03.11. 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반대로 고샛별의 임차권은 말소기준보다 앞서므로 그 자체만 보면 매수인 인수형입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고샛별 | 8층 801호 67.665㎡ 전부 | 2021.08.11 | 2021.07.26 | 298,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
임차권등기명령은 2023.10.06. 인천지방법원 2023카임14294에 따라 이뤄졌고, 2023.10.11. 등기됐습니다. 임대차계약일은 2021.07.22., 점유개시일과 주민등록일은 2021.08.11.입니다. 보증기관 명의의 별도 중복 임차신고가 있는 구조가 아니므로 실제 임차인은 고샛별 1명으로 봅니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 낮지만 거래가 오래됐다
대준블루온은 16세대, 2019.11.27. 사용승인된 오피스텔입니다. 제공된 비교거래는 모두 2021.06 거래로, 현재 매각기일과 상당한 시차가 있습니다. 따라서 231,000,000원이 과거 거래 평균보다 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 67.67㎡ | 8 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 67.67㎡ | 12 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 67.67㎡ | 8 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 67.67㎡ | 9 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 64.38㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 302,400,000원 |
비교거래 최저는 298,000,000원, 최고는 320,000,000원, 평균은 302,400,000원입니다. 현재 최저가 231,000,000원은 이 평균의 76.4%입니다. 하지만 거래 표본의 시점이 모두 2021.06이므로, 이 차이를 그대로 현재의 할인폭으로 해석하기보다는 입찰 직전의 실제 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 임차인 고샛별 보증금 | 298,000,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 미배당액은 71,034,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 본 리포트의 실질 인수액에는 반영하지 않았습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 13층 건물 내 8층 801호입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 포함되고, 토지는 2필지 일단의 부정형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 오피스텔이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 실제 매각조건상 임차권 말소 범위를 반드시 대조합니다.
- 선순위 임차권. 확약서가 유효하게 적용되지 않는다면 보증금 미배당액 71,034,000원이 매수인 인수 위험으로 돌아옵니다.
- 세금 압류. 목포세무서장·남동구 관련 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당액을 판단할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.12.03. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 말소 여부를 원본에서 확인합니다.
- 시세 최신성. 비교 가능한 거래 5건이 모두 2021.06에 집중돼 있으므로 현재 매매·임대 호가와 최근 실거래를 별도로 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — 확약서가 이 물건의 핵심이다
등기만 보면 이 물건은 선순위 대항력 임차권 때문에 단순한 경매가 아닙니다. 현재 최저가에서 임차보증금은 71,034,000원이 미배당되고, 확약서가 없다면 그 부족분이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 본 분석에서는 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
가격만 보면 231,000,000원은 제공된 비교거래 평균 302,400,000원의 76.4%입니다. 다만 비교거래가 모두 2021.06이라는 점 때문에 이를 현재 시세 대비 할인율로 곧바로 볼 수는 없습니다. 이 물건의 판단 순서는 확약서 효력 확인 → 세금·배당 확인 → 현재 시세 확인입니다. 세 가지가 모두 확인돼야 신건 최저가의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
