인천지방법원 2026타경501960. 간석동 대준블루인 5층 502호, 전용 74.45㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 255,000,000원이 아니라 295,000,000원의 대항력 있는 주택임차권입니다. 임차권자 이창혁은 2021.09.16. 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2021.10.20. 전입, 2021.10.22. 점유를 시작했습니다. 등기된 임차보증금은 295,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다.
말소기준은 2024.03.15. 목포세무서장 압류입니다. 임차인의 전입·확정일자와 임차권등기는 그보다 앞서 있어 대항력이 인정된 상태입니다. 현재 255,000,000원에 매각된다고 가정한 배당표에서는 집행비용 4,370,000원을 먼저 제외하고 임차인에게 250,630,000원이 배당되며, 44,370,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501960 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 74.45㎡ · 14층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 허정민 (2021.10.22. 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 감정 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준은 갑구 5번 2024.03.15. 국 압류입니다. 이후 남동구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 반면 을구 1번 이창혁의 주택임차권은 전입 2021.10.20., 확정일자 2021.09.16.로 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 인수권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창혁 | 5층 502호 74.45㎡ 전부 | 2021.10.20 / 2021.09.16 | 295,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 가능 |
임차인 이창혁은 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다. 현재 회차에서는 보증금 295,000,000원 중 250,630,000원이 예상 배당되고, 나머지 44,370,000원이 매수인에게 인수되는 구조로 계산됩니다.
③ 가격 — 최저가보다 ‘실질취득’으로 봐야 한다
대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액이 줄고 미배당 인수액이 늘어나는 방향으로 움직입니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저매각가 255,000,000원이 아니라 보증금 약 295,000,000원 수준의 실질취득액입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 255,000,000원 | 44,370,000원 | 299,370,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,000,000원 | 94,656,000원 | 298,656,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,200,000원 | 134,884,800원 | 298,084,800원 |
배당표의 집행비용 추정치가 매각대금에서 먼저 차감되므로 회차별 단순 합계는 295,000,000원을 웃돕니다. 권리분석상 핵심은 유찰로 매각가가 낮아져도 임차보증금 미배당 인수가 증가해 실질부담이 크게 낮아지지 않는다는 점입니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래는 2.50억, 추세는 -21.7%
대준블루인은 39세대, 사용승인일은 2019.09.11.입니다. 제공된 거래 중 최신 거래는 2024.04. 전용 74.9㎡ 10층 250,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 250,000,000원입니다. 전체 12건 평균 313,333,333원은 과거 2021~2022년 고가 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 74.9㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 71.05㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 71.05㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 74.45㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2022.01 | 74.9㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2022.01 | 77.52㎡ | 5 | 314,000,000원 |
| 2021.12 | 74.45㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저가 255,000,000원만으로도 최근 12개월 평균·최신 거래 250,000,000원의 102.0%입니다. 여기에 대항력 임차보증금 구조를 반영하면 실질취득 기준은 약 295,000,000원으로 올라가 최근 시세보다 더 높습니다. 또한 최근 가격은 과거 거래 대비 -21.7% 하락 추세입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 이창혁 보증금 | 295,000,000원 | 250,630,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분은 44,370,000원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 건축물사용승인일은 2019.09.11.입니다.
- 입지. 간석2동행정복지센터 북동측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·공동주택이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물로 상·하수도, 위생, 가스, 승강기, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 남서측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 최근 거래는 250,000,000원이며 과거 거래 대비 최근 추세는 -21.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 대항력 임차보증금 295,000,000원을 중심으로 취득원가를 판단해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력과 잔여 보증금 인수까지 해소하는지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세라면 임차인 배당이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시에도 미배당 인수액이 커지므로 낙찰가 하락폭만큼 실질원가가 내려가지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 313,333,333원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 250,000,000원과 -21.7% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·세금 배당순위·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.55억짜리 경매”가 아니다
표면상 최저매각가는 255,000,000원이지만 이 사건을 그 가격으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 대항력 있는 임차인 이창혁의 보증금은 295,000,000원이고, 현재 배당표에서도 44,370,000원의 미배당 인수가 계산됩니다. 유찰되면 낙찰가는 떨어지지만 인수액이 반대로 증가하므로 실질취득 부담은 보증금 약 2.95억 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 250,000,000원이고 최근 추세는 -21.7%입니다. 즉 권리 인수까지 감안한 실질가격이 최근 시세보다 높습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 반드시 확인해야 할 변수지만, 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 가격·권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건이며, 확약서 원문에서 인수 위험이 완전히 제거되는지가 입찰 판단의 핵심입니다.
