인천지방법원 2026타경501973. 인천 마전동 엔에스빌 104동 4층 401호, 전용 56.42㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 소유자 임해리는 2022.04.28. 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 181,000,000원입니다. 이 사건 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2022.02.23. 전입한 임차인 손호은입니다. 손호은은 말소기준권리인 2023.09.01. 오케이캐피탈 가압류보다 먼저 전입했고 확정일자도 2022.01.24.로, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
통상 규칙대로라면 최저가 157,000,000원에서 집행비용을 제외한 배당 후 손호은 보증금 중 26,998,000원이 미배당되어 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 손호은에 대해서는 그 룰상 인수액을 실제 매수인 부담으로 보지 않고 실질 인수 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 최저매각가인 157,000,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1129-24 엔에스빌 104동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 56.42㎡ · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 임해리 · 거래가액 181,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.09.01. 오케이캐피탈주식회사 가압류 28,852,877원입니다. 그보다 앞선 손호은의 전입일 2022.02.23.과 확정일자 2022.01.24. 때문에 손호은은 대항력 및 우선변제권을 갖는 구조입니다. 이후 2024.05.08. 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 반면 이정연의 전입일은 2025.08.08.로 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손호은 4층 401호 56.42㎡ 전부 | 2022.02.23 / 2022.01.24 | 181,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 적용 |
| 이정연 | 2025.08.08 / 확인 없음 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 승계 없음 |
손호은의 보증금은 최저가보다 크기 때문에 확약이 없다면 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 현재 회차 기준 배당표상 손호은 배당액은 154,002,000원, 룰상 미배당 인수액은 26,998,000원입니다. 1회 유찰 가정에서는 룰상 인수액이 57,958,400원, 2회 유찰 가정에서는 82,726,720원으로 증가합니다. 그러나 제출된 말소동의 확약을 적용하면 손호은에 관한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 자료상 92.0%, 다만 거래 시점은 2022년
NS빌 103동·104동, 전용 56.42㎡의 확인 가능한 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액은 170,666,666원, 최신 거래는 2022.04 · 181,000,000원입니다. 현재 실질취득금액 157,000,000원은 최근 실거래 평균의 92.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 56.42㎡ | 4 | 181,000,000원 |
| 2022.03 | 56.42㎡ | 2 | 166,000,000원 |
| 2022.01 | 56.42㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 평균 | 56.42㎡ | 3건 | 170,666,666원 |
숫자만 보면 157,000,000원은 170,666,666원보다 낮습니다. 하지만 확인되는 거래가 2022.01~2022.04에 집중되어 있어 현재 가격을 그대로 대표한다고 단정하기는 어렵습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “시세보다 확실히 싸다”가 아니라, 제공된 실거래 표본 대비 92.0% 수준으로 제한해 해석하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,998,000원 |
| 1. 임차인 손호은 보증금 | 181,000,000원 | 154,002,000원 |
| 2. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 28,852,877원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 181,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 손호은 보증금 부족분 26,998,000원이 남습니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 손호은 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 인천마전고등학교 북동측 인근으로 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 남측으로 로폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 교육환경보호구역, 토지구획정리사업지구 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. NS빌 103동·104동은 총 20세대이며 준공일은 2015.04.29.입니다. 제공된 실거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 손호은 보증금 인수 0원의 핵심 근거이므로 문서의 적용 대상과 말소 절차를 반드시 대조해야 합니다.
- 이정연 점유관계 확인. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 명세서·현황조사를 재확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득으로. 본건은 확약 적용 시 실질취득금액이 157,000,000원이며, 제공된 최근 실거래 평균 170,666,666원의 92.0%입니다.
- 거래 시점 주의. 확인되는 실거래가 2022년 3건이므로 현재 시세 판단에는 추가 검증이 필요합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 확약을 제외한 룰상 인수액은 1회 유찰 시 57,958,400원, 2회 유찰 시 82,726,720원으로 증가하지만, 손호은에 대한 확약 적용 시 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀리지만, 가격은 오래된 거래와 비교 중”
이 사건은 표면만 보면 보증금 181,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 무거운 물건입니다. 실제 배당표도 신건 기준 손호은에게 154,002,000원만 배당되고 26,998,000원이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 손호은에 대해서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
따라서 현재 회차의 실질취득금액은 157,000,000원입니다. 이 금액은 제공된 최근 실거래 평균 170,666,666원의 92.0%이지만, 비교 거래가 2022년 3건이라는 한계가 큽니다. 여기에 확약 밖 점유자인 이정연의 보증금이 확인되지 않는 점도 남습니다. 주된 권리위험은 해소됐지만, 확약 문서와 별도 점유관계 확인이 끝나야 완결되는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
