인천지방법원 2026타경501979. 부평동 ‘미진씨밀레2’ 8층 801호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당보다 먼저 들어온 이소리 임차인입니다. 임대차계약일은 2020.07.24, 확정일자는 2020.07.28, 전입·점유개시는 2020.08.24이고, 말소기준권리인 박병대 근저당은 2021.03.09 설정됐습니다. 따라서 이소리 임차인은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
최저매각가 190,000,000원에서 집행비용 3,460,000원을 제외한 배당 가능액 186,540,000원이 이소리 보증금에 배당되는 계산이므로, 통상적인 권리 계산이라면 보증금 잔액 17,460,000원이 매수인에게 남습니다. 그러면 낙찰가 190,000,000원에 인수액을 더한 룰상 총 부담은 207,460,000원입니다. 하지만 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 기준에 따라 이소리 임차인 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501979 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 669-190 미진씨밀레2 8층 801호 · 도로명 인천광역시 부평구 경인로934번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 2층 / 지상 10층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 이중옥 · 2020.09.16 소유권 취득 · 거래가액 204,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2021.03.09 박병대 근저당권 50,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권부채권 압류, 이소리 주택임차권등기, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 다만 이소리의 임차권등기 자체는 2024.10.04에 이루어졌더라도 실제 전입·점유는 2020.08.24이므로, 대항력 판단은 등기일이 아니라 선행 전입·점유를 기준으로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 판단은 서로 다르다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이소리 801호 63.71㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.24 확정일자 2020.07.28 | 204,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 17,460,000원 |
| UUGANBAATAR TUGULDUR 현황조사 확인 | 2026.03.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
이소리는 전입이 말소기준일보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 반면 UUGANBAATAR TUGULDUR는 2026.03.04 전입으로 말소기준권리인 2021.03.09보다 뒤입니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로, 배당관계와 실제 점유·명도 상태는 원본 조사자료와 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘확약 반영 실질취득’을 봐야 한다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 190,000,000원입니다. 대항력 임차인 보증금이 최저가보다 큰 사건이므로 확약이 없었다면 단순히 190,000,000원만 보고 가격을 평가하면 안 됩니다. 현재 회차의 배당 계산상 인수액 17,460,000원을 더한 룰상 부담은 207,460,000원이기 때문입니다.
다만 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제 가격 판단의 기준을 190,000,000원의 실질취득액*으로 잡습니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 이 190,000,000원이 최근 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않고, 확약의 효력과 실제 점유 정리가 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 이소리 보증금 (우선변제) | 204,000,000원 | 186,540,000원 |
| 2. 근저당권 · 박병대 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 이소리 보증금 미배당액은 17,460,000원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층 건물의 8층 801호이며 사용승인일은 2015.11.13입니다.
- 입지. 부평역(지하철 1호선 및 인천 1호선) 남측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 부평역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통여건은 대체로 양호합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 35미터, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 669-190·669-191번지는 철도보호지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 이소리 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액도 기억. 확약을 배제하면 현재 회차에서 이소리 보증금 미배당 17,460,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가만 보지 마세요.
- 별도 점유자 확인. UUGANBAATAR TUGULDUR는 2026.03.04 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 계약관계와 현재 점유 상태를 확인하세요.
- 명도 계획. 실제 임차인·점유자가 존재하므로 소유자 점유 사건보다 인도·명도 협의의 변수가 큽니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값 없이 감정가 190,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 마세요. 입찰 전 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등은 현재 배당 추정에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서·현황조사·등기부 및 배당 관련 원본을 재확인하세요.
맺으며 — “위험한 임차인이 있지만, 확약이 구조를 바꾼다”
표면만 보면 이 사건은 까다롭습니다. 이소리 임차인의 보증금은 204,000,000원으로 감정가·최저가 190,000,000원보다 크고, 전입도 말소기준권리보다 앞섭니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘기 때문에 ‘유찰돼서 싸졌다’고 볼 수 없는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이소리 임차인에 대해서는 실질 인수 0원*으로 보며, 현재 회차의 실질취득 기준도 190,000,000원입니다. 결론은 단순한 ‘고위험 대항력 사건’이 아니라 “확약서의 효력 확인이 끝나야 안전도가 확정되는 사건”입니다. 확약 원문을 확인하고 별도 점유자의 명도관계를 정리한 뒤에야 가격 판단으로 넘어가는 순서가 맞습니다.
