인천지방법원 2026타경501999. 부평동 부흥빌딩 8층 803호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 말소기준권리 자체보다 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 성은지 임차인을 어떻게 처리하느냐가 핵심입니다. 성은지는 2022.09.05 전입·점유, 2022.08.16 확정일자를 갖췄고 보증금은 120,000,000원입니다. 반면 말소기준은 2024.05.16 부평구 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다.
따라서 확약이 없다면 매우 조심해야 합니다. 현재 78,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,804,000원을 제외한 76,196,000원이 성은지에게 배당되고, 보증금 부족분 43,804,000원이 남습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이어서 단순 계산상 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있어, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 378-1 부흥빌딩 8층 803호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로 153 |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 일반철골구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 8층 803호 · 사용승인 1994.01.27 |
| 소유자 | 이정미 (2021.10.25 소유권이전 · 거래가액 104,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차인 전입이 말소기준보다 빠르다
현재 소유자 이정미의 소유권은 2021.10.25 이전됐고, 성은지는 2022.09.05 전입·점유했습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2024.05.16 부평구 압류입니다. 이후 2024.07.22 성은지의 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2026.03.12 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 과거 국민은행·하나은행 근저당, 전세권, 개인 근저당 등은 이미 말소돼 현재 인수 판단의 중심은 성은지 임차권입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 3명
| 성명 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성은지 | 2022.09.05 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약 반영 0원* |
| DASHTSENGEL TELMEN | 2025.08.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| CHULUUNTSETSEG ENKHJIN | 2025.09.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
성은지는 전입일이 말소기준보다 빨라 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 반면 DASHTSENGEL TELMEN은 2025.08.22, CHULUUNTSETSEG ENKHJIN은 2025.09.10 전입으로 모두 2024.05.16 말소기준보다 늦습니다. 두 점유자는 보증금이 확인되지 않았지만 전입 자체가 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 78,000,000원입니다. 등기상 과거 거래가액은 2013년 78,000,000원, 2017년 75,000,000원, 현 소유자 이정미의 2021년 취득가액은 104,000,000원입니다. 다만 이 과거 거래가만으로 현재 시세를 단정할 수는 없습니다.
특히 이 사건은 권리구조만 보면 원래 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형입니다. 확약이 없다는 가정에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 단순 최저가처럼 내려가지 않습니다. 따라서 78,000,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다. 본건에서는 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수 0원으로 반영하지만, 가격 매력 판단은 현재 시세 확인을 별도로 거쳐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 1. 임차인 성은지 보증금 | 120,000,000원 | 76,196,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 성은지 보증금 부족분은 43,804,000원입니다. 이 수치는 확약을 반영하지 않은 배당 구조상 인수 추정액이며, 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 해당 임차권의 실질 인수액을 0원*으로 판단합니다. 집행비용은 1,804,000원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 늘어나는 구조
| 회차 | 매각가 | 단순계산 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 78,000,000원 | 43,804,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 62,400,000원 | 59,123,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 49,920,000원 | 71,378,560원 | 실질 0원* |
표에서 중요한 것은 확약의 역할입니다. 확약을 제외한 기계적 배당계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 성은지 보증금의 미배당 인수 추정액이 커집니다. 따라서 원래 구조는 “유찰될수록 총부담도 그대로 크게 남는” 대항력 임차인 사건입니다. 하지만 본건은 말소동의 확약서를 반영해 해당 임차권의 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 부흥빌딩 14층 건물의 8층 803호입니다.
- 입지. 부평오거리 북서측 인근으로 각종 근린생활시설·업무시설과 후면 주택지대가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장과 근거리 부평시장역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 철근콘크리트지붕이며 사용승인일은 1994.01.27입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 30미터, 북측 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 성은지 임차권의 실질 인수 0원 판단은 이 확약을 핵심 전제로 합니다. 적용 범위와 말소 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 성은지 임차권. 전입 2022.09.05·확정일자 2022.08.16·보증금 120,000,000원·배당요구가 확인됩니다.
- 추가 점유자. DASHTSENGEL TELMEN과 CHULUUNTSETSEG ENKHJIN은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 실제 점유 및 명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 78,000,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고, 입찰 시점의 오피스텔 매매·임대 시세를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 성은지에게 76,196,000원이 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사에는 0원이 배당되는 계산입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘78,000,000원짜리 오피스텔’만 보고 판단하면 안 된다
성은지의 보증금은 120,000,000원이고 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 확약이 없다면 현재 매각가 78,000,000원에서도 미배당 43,804,000원이 계산되는 전형적인 대항력 임차인 사건입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 본 분석에서는 성은지 임차권의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.
따라서 권리분석의 결론은 “무조건 위험”도, “최저가가 싸니 유리”도 아닙니다. 확약 원문이 실제로 해당 임차권 인수를 해소하는지 확인하는 것이 1순위이고, 그 확인이 끝난 뒤에야 78,000,000원이라는 가격을 별도의 현재 시세와 비교해야 합니다. 두 추가 점유자는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 명도 상황은 따로 확인해야 합니다.
