인천지방법원 2026타경502005. 검암동 보람아트빌 에이동 4층 401호, 전용 47.81㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정수미이며 2021.11.01. 거래가 136,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 담보권보다 백정이의 선순위 임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.08.26., 주민등록·점유개시는 2021.09.30., 임차권등기는 2023.11.15.로, 말소기준으로 제시된 2026.03.12. 강제경매개시결정보다 모두 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 등기상 보증금은 136,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 백정이 임차권에 한해 매수인이 실제로 떠안을 금액은 0원으로 처리합니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용되는 것이므로 입찰 전 원본의 적용범위·조건·말소절차를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 505-15 보람아트빌 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.81㎡ · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 사용승인 / 세대수 | 2010.05.26 · 보람아트빌A동 9세대 |
| 소유자 | 정수미 (2021.11.01. 거래가 136,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 광명동부새마을금고 113,100,000원 근저당, 기선권현망수산업협동조합 156,000,000원 근저당, 농협은행주식회사 84,000,000원 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 을구 순위 7번 백정이 주택임차권입니다. 이 권리는 경매개시결정보다 먼저 갖춰졌고 보증금 136,000,000원, 전입 2021.09.30., 확정일자 2021.08.26.으로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백정이 | 제4층 제401호 47.81㎡ 전부 | 136,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.09.30. | 우선변제 有 확정 2021.08.26. · 배당요구 2023.11.15. | 실질 0원* 말소동의 확약 적용 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 137,000,000원
보람아트빌A동 전용 47.81㎡의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 147,250,000원이지만 2021.10. 170,000,000원 거래 등 과거 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 137,000,000원과 최신 거래 137,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -9.1%를 우선해 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 47.81㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 2021.12 | 47.81㎡ | 2 | 146,000,000원 |
| 2021.11 | 47.81㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2021.10 | 47.81㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | 47.81㎡ | 4건 | 147,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.81㎡ | 1건 | 137,000,000원 |
현재 최저매각가 161,000,000원은 전체 거래 평균 147,250,000원 대비 109.3%이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 137,000,000원 대비 117.5%입니다. 게다가 최근 가격 추세는 -9.1%입니다. 따라서 과거 전체 평균만 보면 안 되고, 최근 거래 기준으로는 현재 신건 가격이 최근 시세 이상이라는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 백정이 보증금 | 136,000,000원 | 136,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,000,000원 | 21,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 백정이 보증금 136,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 청구 136,000,000원 중 21,946,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자 미배당액은 114,054,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 유찰 시 권리 변화 — 룰상 인수와 실질 인수를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 9,803,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 35,202,560원 | 0원* |
* 백정이 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 전제입니다. 확약이 없다면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인 승계 문제로 이어질 수 있습니다. 확약의 효력은 백정이 임차권에 한정해 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건물의 제4층 제401호입니다. 사용승인은 2010.05.26.입니다.
- 입지. 검암중학교 동측 인근으로, 주변은 동류형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치해 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북측으로 로폭 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구)이며 과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,648,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 보람아트빌A동은 9세대이며 확인된 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 매도 시 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본. 백정이의 을구 순위 7번 주택임차권이 정확한 말소 대상인지, 확약 조건과 실제 말소절차를 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 137,000,000원의 117.5%입니다. 전체 평균 147,250,000원만 근거로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -9.1%입니다. 현재 신건 가격은 하락 흐름을 감안해 보수적으로 비교해야 합니다.
- 유찰 시 이중 계산 금지. 1회·2회 유찰 시 룰상 임차인 인수액이 계산되지만, 동일 임차권에 말소동의 확약이 유효하면 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 동시에 취득원가에 더하면 안 됩니다.
- 임차인 배당관계. 백정이 보증금 136,000,000원은 현재 회차 예상배당표에서는 전액 배당됩니다. 유찰 시에는 배당부족과 확약 효력을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리부담 완화”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 처음 보면 보증금 136,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 백정이는 2021.09.30. 전입·점유, 2021.08.26. 확정일자, 2023.11.15. 임차권등기를 갖추고 있어 원칙상 강한 권리입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그렇다고 현재 회차가 저렴해지는 것은 아닙니다. 확약 적용 후 현재 실질취득은 161,000,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 137,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 117.5%이며, 최근 가격 추세도 -9.1%입니다. 과거 전체 평균 147,250,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “선순위 임차권 때문에 얼마를 더 떠안느냐”보다 말소동의 확약을 확실히 확인한 뒤, 최근 시세보다 높은 현재 가격을 어떻게 평가하느냐에 있습니다.
