인천지방법원 2026타경502020. 계양구 작전동 삼정그린빌 102동 4층 301호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 뒤늦게 올라온 주택임차권 자체보다 그 임차인의 전입·확정일자 순서입니다. 김상민은 2022.10.25 확정일자를 받고 2022.11.11 전입·점유를 시작해, 말소기준인 2023.05.10 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금으로 보증금을 다 돌려받지 못한 부분은 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
신건 최저가는 108,000,000원인데 보증금은 120,000,000원입니다. 현재 회차 배당표에서는 집행비용 2,312,000원을 제외한 105,688,000원이 김상민에게 우선배당되고, 14,312,000원이 부족합니다. 대항력 인수형의 일반 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질 부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 686-9 삼정그린빌 102동 4층301호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 까치말로6번길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제301호 |
| 소유자 | 서미영 · 2021.09.15 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.05.10 주택도시보증공사 가압류 342,000,000원입니다. 이후 계양구 압류, 국 압류, 주택도시보증공사 추가 가압류와 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 그러나 김상민은 그보다 앞선 2022.11.11 전입·점유와 2022.10.25 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
김상민의 주택임차권등기 자체는 2024.11.19 접수되어 말소기준보다 늦지만, 임차인의 대항력 판단은 등기 접수일만 보는 것이 아니라 선행 전입·점유를 함께 봐야 합니다. 이 사건에서는 전입일이 말소기준보다 빠르므로 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 인수위험을 지울 수 없습니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약서가 그 위험을 실질적으로 해소하는 장치입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상민 | 2022.11.11 | 2022.10.25 | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원 |
| 조승래 | 2025.11.04 | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은혜 | 2025.11.04 | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 1. 임차인 김상민 보증금 | 120,000,000원 | 105,688,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 0원 |
| 3. 추가 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 청구 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김상민 보증금 부족분은 14,312,000원입니다. 이는 확약을 고려하지 않은 룰상 인수액이며, 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 주택도시보증공사 관련 채권의 총 미배당액은 482,000,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 108,000,000원 | 14,312,000원 | 482,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 86,400,000원 | 35,555,200원 | 482,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,120,000원 | 52,524,160원 | 482,000,000원 |
이 표가 대항력 임차인의 핵심을 보여줍니다. 확약을 빼고 계산하면 최저가가 108,000,000원에서 86,400,000원, 69,120,000원으로 내려가도 김상민에게 미배당되는 보증금이 14,312,000원에서 35,555,200원, 52,524,160원으로 늘어납니다. 즉 단순히 최저가만 내려간다고 실질 부담이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 그 구조를 끊어주는 핵심이 말소동의 확약서입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 작동초등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 지역·규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 김상민 임차권의 실질 인수 0원 판단은 이 확약이 핵심입니다. 매각물건명세서 원문과 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 김상민 선순위성 확인. 전입 2022.11.11·확정 2022.10.25로 말소기준 2023.05.10보다 빠릅니다. 확약을 제외하면 대항력 있는 보증금 인수형입니다.
- 조승래·이은혜 확인. 두 사람의 전입은 2025.11.04로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으나 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 확약이 없다면 1회·2회 유찰 때 룰상 인수액이 각각 35,555,200원·52,524,160원으로 증가합니다.
- 명도 관계 확인. 현황조사상 여러 점유자가 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험의 중심은 ‘임차권 자체’보다 확약의 효력
표면만 보면 보증금 120,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 배당에서도 14,312,000원이 미배당되는 물건입니다. 따라서 확약이 없다면 최저가 108,000,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 유찰될수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조이기 때문입니다.
다만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 확약 밖의 조승래·이은혜는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 현재 확인된 권리관계만 놓고 보면 별도 승계액은 없습니다. 결국 입찰 전 가장 중요한 일은 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 원본에서 다시 확인하는 것입니다.
