인천지방법원 2026타경502034. 대준블루온 14층 1402호, 전용 55.56㎡를 대상으로 한 강제경매입니다. 등기상 현재 소유자는 권성봉이고, 2022.07.06. 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인 구슬의 선순위 대항력입니다. 구슬은 2021.07.21. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.01.입니다. 말소기준인 국민건강보험공단 압류는 2022.10.21.이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다.
매각물건명세서에는 을구 순위 2번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실도 기재돼 있습니다. 다만 주어진 내용에는 임차인 구슬의 대항력 포기까지 명시되어 있지 않습니다. 따라서 이 분석에서는 말소동의 확약서만으로 임차보증금 인수를 0원으로 단정하지 않고, 배당표에 계산된 37,684,000원 인수 가능액을 기준으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502034 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 14층1402호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 석정로10번길 42 |
| 용도 / 전용 | 근린주택 · 55.56㎡ |
| 소유자 | 권성봉 (2022.07.06. 거래가 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.10.21. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 상주시 압류, 근로복지공단 가압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 임차인 구슬은 2021.07.21. 전입·점유했고 2021.07.01. 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 권리가 지워진다는 사실과 별개로, 임차보증금의 미배당 부분은 매수인에게 남을 가능성이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 有
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구슬 | 14층 1402호 55.56㎡ 전부 | 240,000,000원 | 2021.07.21 / 2021.07.01 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
구슬은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 2023.08.24.에 이루어졌습니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 240,000,000원 중 202,316,000원이 배당되고, 부족한 37,684,000원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 단순히 최저가만 보면 안 됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 즉 실질취득은 임차보증금 240,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 가능 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 206,000,000원 | 37,684,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,800,000원 | 78,307,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,840,000원 | 110,805,760원 |
④ 시세 비교 — 최근 거래는 150,000,000원, 추세는 -31.5%
대준블루온은 18세대, 2017.06.20. 준공입니다. 최근 거래 전체 평균은 209,142,857원이지만, 이 수치에는 2021년과 2022년의 229,000,000원·240,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래가 우선입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 51.22㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2024.08 | 59.75㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2023.03 | 51.22㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2022.07 | 55.56㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 51.22㎡ | 14 | 229,000,000원 |
| 2021.07 | 55.56㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 55.56㎡ | 14 | 240,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 150,000,000원입니다. 현재 최저가 206,000,000원만으로도 최근 시세의 137.3%이며, 최근 거래 흐름은 과거보다 -31.5% 하락했습니다. 여기에 대항력 임차인의 인수 가능액까지 고려하면 실질취득은 임차보증금 240,000,000원 수준이므로, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 구슬 보증금 | 240,000,000원 | 202,316,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 2,950,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 보증금 미배당액은 37,684,000원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 후순위 배당은 달라질 수 있으며, 그 경우 임차인 미배당 및 매수인 인수 부담도 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 근린주택이며 토지는 주상용으로 이용되고 있습니다.
- 규모. 대준블루온은 18세대, 2017.06.20. 준공입니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지면적 296.5㎡, 평지·부정형·중로한면 조건입니다.
- 공시지가. 1,563,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래는 존재하지만 최근 12개월 거래는 1건이고, 최근 가격 흐름이 -31.5%로 하락한 만큼 매수·재매각 가격을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 비교. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 낙찰가와 미배당 인수액을 함께 봐야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 현재 자료에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 있으나 대항력 포기까지 명시되어 있지 않습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당순위와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 150,000,000원, 최근 12개월 평균 150,000,000원, 최근 흐름 -31.5%를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 과거 평균 착시 주의. 전체 평균 209,142,857원에는 229,000,000원·240,000,000원의 과거 거래가 포함돼 있습니다.
- 권리 원본 대조. 임차권등기, 매각물건명세서, 배당요구, 말소동의 확약서와 세금 압류의 우선순위를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 물건이 아니다”
이 사건은 신건 최저가 206,000,000원만 보면 전체 거래 평균 209,142,857원과 비슷해 보일 수 있습니다. 하지만 최근 시장은 다릅니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 150,000,000원이고, 최근 흐름은 -31.5%입니다. 여기에 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 회차에서도 37,684,000원의 미배당 인수 가능액이 계산됩니다.
1회·2회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수 가능액이 78,307,200원, 110,805,760원으로 커지기 때문에, 실질취득은 임차보증금 240,000,000원 수준에 묶입니다. 최근 시세보다 실질취득이 높고, 하락 추세와 평균 2.8회 유찰 이력까지 겹친 고위험 가격 구조입니다. 말소동의 확약서가 제출됐다는 사실만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없는 현재 자료 기준에서는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
