인천지방법원 2026타경502043. 부평구 부개동 베스트빌 106동 3층 303호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 손성만이며, 2021년 2월 26일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 100,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2024년 4월 22일 우리금융캐피탈의 가압류 37,467,427원입니다. 그 뒤 성북구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 말소기준 이후 권리가 아니라 그보다 앞선 임차관계입니다. 박혜리는 2021년 2월 26일 전입·점유, 2021년 1월 25일 확정일자를 갖추고 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 신건 최저가 78,800,000원보다 보증금이 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 박혜리 관련 실질취득 부담은 보증금 규모에 수렴하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 박혜리 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 289-18 베스트빌 106동 3층303호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 수변로15번길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 · 제106동 제3층 제303호 · 사용승인 2002.03.22 |
| 소유자 | 손성만 (2021.02.26. 소유권이전, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,800,000원 / 78,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2024년 4월 22일 우리금융캐피탈 가압류가 말소기준입니다. 그 이후 성북구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박혜리의 임차권등기는 2023년 3월 31일로 말소기준보다 앞서며, 전입·점유는 2021년 2월 26일입니다. 등기 자체만 보면 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 박혜리 부분은 실질 인수 0원으로 판단합니다.
② 임차관계 — 실제 확인되는 점유자 4명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜리 | 2021.02.26 | 100,000,000원 | 2021.01.25 | 있음 | 있음 | 실질 0원 말소동의 확약서 |
| 양준호 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 승계 위험 보증금 미상 |
| 한태훈 | 2023.12.11 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 승계 위험 보증금 미상 |
| 한현주 | 2026.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 |
③ 예상배당표 (매각가 78,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,818,400원 |
| 1. 임차인 박혜리 보증금 | 100,000,000원 | 76,981,600원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 37,467,427원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박혜리 보증금의 룰상 부족분은 23,018,400원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 박혜리 임차권에 한해 실질 인수는 0원으로 봅니다. 양준호·한태훈의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 금액으로 반영할 수 없습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부개서초등학교 남측 인근이며, 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부개역(1호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 2002.03.22 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 3층 303호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 대지·도로. 장방형 평지의 2개 동 20호 건부지이며 주차 6대, 북측 약 10미터·남측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·철도보호지구이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 양준호·한태훈 보증금 확인. 두 사람 모두 말소기준일보다 전입이 빠르며 보증금이 미상입니다. 추가 인수액의 핵심 변수입니다.
- 확약서 적용범위 확인. 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박혜리 임차권의 말소와 승계 위험 제거에 실제로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 박혜리 배당구조 확인. 신건 가정에서는 보증금 100,000,000원 중 76,981,600원 배당, 23,018,400원이 룰상 부족합니다.
- 한현주 점유 확인. 2026.02.20 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 이 사건 자료에는 실거래 시세가 없어 최저가 78,800,000원의 시장 대비 수준을 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서 하나로 전체 권리가 깨끗해지는 사건은 아니다”
이 사건의 첫 번째 층은 비교적 명확합니다. 박혜리는 보증금 100,000,000원의 선순위 임차권자로서 신건 매각가보다 보증금이 크고, 단순 배당계산상 23,018,400원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 박혜리 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 구조입니다.
두 번째 층이 문제입니다. 양준호와 한태훈은 각각 2023.08.10, 2023.12.11 전입해 2024.04.22 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 78,800,000원에 인수 0원”인 물건으로 단순화할 수 없습니다. 확약 밖 선순위 임차인의 금액을 확인하기 전에는 실질취득가도 확정되지 않습니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 현재 회차의 가격 메리트를 별도로 부여할 근거 역시 없습니다.
