인천지방법원 2026타경502049. 인천 남동구 구월동 하이팰리스 5층 504호 오피스텔입니다. 소유자 강유선은 2022년 매매를 원인으로 거래가액 196,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 180,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 핵심은 소유권보다 먼저 이 주택을 점유·전입한 임차인 장지영입니다. 임대차계약일과 주민등록일, 확정일자가 모두 2022.04.25이고 점유개시일은 2022.05.13입니다. 반면 말소기준권리는 2022.12.07 서울보증보험 주식회사의 가압류이므로, 데이터상 장지영은 대항력 有·우선변제권 有으로 판정됩니다.
다만 매각물건명세서에는 해당 임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 본 분석에서는 장지영 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다. 배당표상 보증금 미회수액 19,320,000원은 확약이 없을 경우의 룰상 인수액으로 별도 표시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502049 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1120-15 구월동 하이팰리스 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 건물 내 5층 504호 · 오피스텔로 이용중 |
| 임차권 범위 | 제5층 제504호 44.31㎡ 전부 |
| 소유자 | 강유선 (2022.07.12 소유권이전 · 거래가액 196,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2018.10.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 갑구 4번, 2022.12.07 서울보증보험 주식회사의 가압류 5,252,060원입니다. 이후의 서울보증보험 가압류 65,343,738원, 사립학교교직원연금공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 과거 농협은행 근저당권은 2022.05.13 이미 말소됐고, 2022년·2023년의 앞선 강제경매개시결정도 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 임차범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장지영 | 제5층 제504호 44.31㎡ 전부 | 2022.04.25 / 2022.04.25 | 196,000,000원 | 有 | 有 | 확약 반영 0원* |
실제 임차인은 장지영 1명입니다. 등기부상 주택임차권등기는 2024.06.04 접수됐으며, 배당요구일도 2024.06.04입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 해당 임차권의 실질 인수 판단에 반영했습니다.
② 가격·회차 구조 — 최저가보다 확약의 효력이 더 중요하다
현재 회차는 감정가의 100%인 180,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 144,000,000원, 2회 유찰 시 115,200,000원으로 설정돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 180,000,000원 | 19,320,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 144,000,000원 | 54,816,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 115,200,000원 | 83,212,800원 | 0원 |
이 표의 인수액은 확약을 반영하지 않은 룰상 계산값입니다. 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 크기 때문에 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하는 구조입니다. 다만 본건은 말소동의 확약서가 제출돼 장지영 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 장지영 보증금 | 196,000,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 5,252,060원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 65,343,738원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 196,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차인 장지영의 보증금 부족분은 19,320,000원입니다. 이 금액은 확약 미반영 시 매수인 인수액이며, 본 분석의 실질 인수 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 0원으로 처리했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월서초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 5층 504호이며 사용승인일은 2018.10.10입니다. 급배수·위생·엘리베이터·기계식주차장·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·과밀억제권역이며 공시지가 1,982,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 규제. 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 본건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 직접 의존합니다. 입찰 전 확약의 적용 대상과 조건을 매각기록에서 확인해야 합니다.
- 임차인 우선변제 구조 확인. 장지영은 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서고 배당요구도 한 대항력 임차인입니다.
- 배당 부족분 확인. 신건 180,000,000원 기준 룰상 미회수 보증금은 19,320,000원이며, 확약이 적용되지 않는 경우 인수위험이 살아납니다.
- 유찰 시 인수액 확대 구조 주의. 확약 미반영 시 1회 유찰 54,816,000원, 2회 유찰 83,212,800원으로 룰상 인수액이 증가합니다.
- 기말소·소멸 권리 구분. 과거 농협은행 근저당 및 앞선 강제경매개시결정은 이미 말소됐고, 현재 말소기준 이후 압류·가압류·경매개시는 매각으로 소멸 예정입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건은 임차인이 없는 단순 소멸형이 아닙니다. 장지영은 보증금 196,000,000원, 전입·확정일자 2022.04.25의 대항력 임차인이고, 말소기준은 그 뒤인 2022.12.07입니다. 현재 매각가 180,000,000원만 놓고 보면 배당 후 19,320,000원이 남는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 따라서 권리분석의 결론은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 위험”도, “최저가가 내려가면 무조건 싸진다”도 아닙니다. 확약의 효력이 확인되면 인수 0원, 확인되지 않으면 대항력 보증금 부족분이 다시 핵심 위험으로 돌아오는 사건입니다.
