인천지방법원 2026타경502059. 당하동 거영블루힐 107동 5층 501호, 전용 56.86㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자 이병식은 2021년 6월 15일 거래가액 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 소유권 취득 전인 2021년 5월 21일부터 점유·전입한 임차인 이현재입니다. 보증금은 170,000,000원, 확정일자는 2021년 4월 7일이며, 2023년 7월 24일 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준으로 잡힌 권리는 2022년 8월 9일 예스자산대부 주식회사의 가압류 5,359,416원입니다. 이현재의 전입·점유는 그보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있는 구조입니다. 다만 현 회차 205,000,000원 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 170,000,000원이 전액 배당돼 미배당 보증금이 없고, 별도로 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1080-25 거영블루힐 107동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 56.86㎡ · 5층 건물의 5층 |
| 소유자 | 이병식 (2021.06.15. 거래가액 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심, 확약이 예외를 만든다
이현재는 2021년 4월 3일 임대차계약, 2021년 4월 7일 확정일자, 2021년 5월 21일 전입·점유를 갖췄습니다. 말소기준인 2022년 8월 9일 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 이후 2023년 7월 24일 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현재 | 2021.05.21 · 5층 501호 56.86㎡ 전부 | 170,000,000원 | 2021.04.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약상 실질 0원 |
| 송인호 | 2023.12.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 승계 없음 |
| 이병민 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 승계 없음 |
송인호와 이병민은 전입일이 각각 2023년 12월 20일, 2024년 2월 5일로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 점유관계와 명도 상태는 별도 확인이 필요합니다. 이현재에 관한 말소동의 확약이 이 두 사람의 점유관계까지 포괄하는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 205,000,000원은 최근 가격보다 높다
거영블루힐(105·106·107동)은 총 20세대, 2015년 5월 15일 사용승인된 규모의 주택입니다. 확인되는 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 164,000,000원이지만, 과거 180,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 메리트 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 55.09㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2022.01 | 56.86㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 55.09㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.06 | 56.86㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 143,000,000원 |
최신 거래는 2023년 8월 143,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 143,000,000원입니다. 신건 최저가 205,000,000원은 그 금액의 143.4%입니다. 최근 구간 가격은 이전 구간 대비 -16.4%로 하락한 것으로 집계됩니다. 따라서 전체 평균 164,000,000원만 놓고 할인 여부를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 이현재 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부 주식회사 | 5,359,416원 | 5,359,416원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 25,970,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 이현재 보증금은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수형, 확약 때문에 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 205,000,000원 | 0원 | 0원 | 205,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,000,000원 | 9,096,000원 | 0원 | 164,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,200,000원 | 41,436,800원 | 0원 | 131,200,000원 |
룰상 인수액은 대항력 있는 이현재 임차인의 미배당 보증금에 따른 시나리오 값입니다. 이 물건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 확약이 없었다면 1회 유찰 시 9,096,000원, 2회 유찰 시 41,436,800원의 인수 위험이 발생하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 아파트로 볼 물건이 아닙니다.
- 입지. 당하중학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 완정역이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하고, 토지 공시지가는 1㎡당 1,485,000원입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이고 확인되는 실거래가 4건에 그쳐, 가격 판단 시 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이현재 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약에 근거합니다. 말소 대상과 조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 송인호·이병민 점유 확인. 두 사람은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 현장 점유와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 205,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 143,000,000원의 143.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 이전 구간 대비 -16.4%로 집계돼, 과거 최고 180,000,000원이나 전체 평균 164,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 낮췄고, 남은 핵심은 가격
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 170,000,000원의 선순위 임차권이 있어 인수형으로 보입니다. 실제로 유찰 시뮬레이션에서도 1회 유찰이면 9,096,000원, 2회 유찰이면 41,436,800원의 룰상 인수액이 잡힙니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 이현재 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
그 대신 가격 문제가 선명합니다. 신건 실질취득가는 205,000,000원으로 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 143,000,000원의 143.4%이고, 최근 가격 추세도 -16.4%입니다. 전체 평균 164,000,000원이나 과거 최고 180,000,000원보다도 높습니다. 권리상 주된 인수 위험은 확약으로 낮아졌지만, 현재 회차의 가격은 최근 거래 흐름 위에 놓여 있습니다. 이 사건의 핵심은 ‘선순위 임차권이 있느냐’에서 끝나지 않고, 확약의 유효 범위를 확인한 뒤 최근 실제 거래 수준과 얼마의 차이를 감수할 것인지를 판단하는 데 있습니다.
