인천지방법원 2026타경502077. 도화동 삼성타워 4층 402호, 전용 57.715㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차보증금 215,000,000원이 감정가보다 크다”는 데서 끝나지 않습니다. 2021.10.29 전입·점유한 김용민의 임차보증금은 215,000,000원이고, 2024.01.24 주택임차권등기까지 되어 있어 2025.07.21 압류를 말소기준으로 보면 선순위입니다. 현재 매각가 202,000,000원 가정 배당표에서는 집행비용을 빼고 198,372,000원을 배당받아 16,628,000원이 부족합니다.
다만 매각물건명세서에는 이 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 김용민 임차인의 미배당 보증금은 실질 인수 0원*으로 처리합니다. *확약이 없다는 전제의 룰상 인수액은 현재 회차 16,628,000원입니다. 1회 유찰 시 룰상 인수액은 56,462,400원, 2회 유찰 시 88,329,920원이지만, 같은 확약이 유효하게 적용되는 김용민에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다.
문제는 확약 밖 임차인입니다. 서교진은 2025.02.03 전입한 것으로 조사됐고 말소기준 2025.07.21보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 사람의 보증금 규모나 배당 여부가 확인되지 않으므로 이 사건의 실제 추가 인수 부담은 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 391-2 삼성타워 4층 402호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 석바위로 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.715㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김종문 · 2021.10.29 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞 임차권이 핵심
2016.01.15 설정된 농협은행 근저당권 120,000,000원은 2021.10.29 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 핵심은 2024.01.24 등기된 김용민의 주택임차권과 2025.07.21 남동구 압류입니다. 제공된 말소기준은 2025.07.21 압류이므로 김용민의 2021.10.29 전입·점유 및 임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2026.03.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약은 1명에게만
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용민 4층 402호 57.715㎡ 전부 | 2021.10.29 / 2021.09.13 | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 서교진 | 2025.02.03 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 1억, 최저가는 2.02억
삼성타워는 총 8세대이고, 전용 57.72㎡ 실거래는 확인된 2건입니다. 2021.10 4층 거래가 215,000,000원, 2023.05 3층 거래가 100,000,000원입니다. 전체 평균은 157,500,000원이지만, 과거 215,000,000원 거래가 평균을 끌어올리므로 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 57.72㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.10 | 57.72㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.72㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 57.72㎡ | 2건 | 157,500,000원 |
가격 판단에서 중요한 숫자는 전체 평균 157,500,000원이 아니라 최근 12개월 평균 100,000,000원과 최신 거래 100,000,000원입니다. 현재 최저가 202,000,000원은 최근 시세의 202.0%입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 -53.5% 낮아진 하락 추세도 확인됩니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 김용민 보증금 | 215,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김용민 미배당액은 16,628,000원이나, 말소동의 확약서에 따라 김용민에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. *확약이 없다는 전제의 룰상 금액. 서교진의 보증금은 확인되지 않아 추가 인수 여부·금액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 김용민 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 김용민 룰상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 202,000,000원 | 16,628,000원 | 확약 적용 시 0원* |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 161,600,000원 | 56,462,400원 | 확약 적용 시 0원* |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 129,280,000원 | 88,329,920원 | 확약 적용 시 0원* |
김용민 임차인만 놓고 보면 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 선순위 임차인 구조입니다. 그러나 이 사건은 김용민에 대해 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 그렇더라도 서교진의 보증금이 미상이므로 전체 실질취득액을 “낙찰가만 내면 끝”이라고 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중입니다. 삼성타워는 총 8세대입니다.
- 입지. 도화1동행정복지센터 동측 인근이며, 업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근 시내버스 정류장과 근거리 인천지하철2호선 인천시민공원역이 있어 대중교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 북측으로 왕복 2차선 포장도로가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 유동성. 확인된 동일 면적 거래는 2건뿐이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 가격 하락폭도 -53.5%로 커 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김용민 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각 후 말소에 어떻게 작동하는지 문서 원문과 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 서교진 보증금 확인. 2025.02.03 전입만 확인되고 보증금·확정일자는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용, 점유관계 및 임대차계약 자료를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 157,500,000원이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래 100,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 그 202.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 -53.5% 낮습니다. 감정가나 과거 215,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 대입하면 위험합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 8세대이고 확인 실거래 2건으로 표본이 적습니다. 개별 호수 상태와 매수층이 가격에 크게 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도 가격과 미상 임차인은 남는다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 215,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 김용민 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봐야 합니다. 여기까지는 큰 위험 하나가 해소된 부분입니다.
그렇다고 안전한 신건으로 평가하기는 어렵습니다. 별도 점유자 서교진은 말소기준 전 전입이지만 보증금과 확정일자가 없어 대항력 가능·미상 상태이고, 확약은 이 사람에게 적용되지 않습니다. 가격은 더 명확합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 100,000,000원인데 현재 최저가는 202,000,000원으로 202.0%이고, 가격 추세도 -53.5%입니다. 권리상 주된 인수는 확약으로 정리될 여지가 있지만, 확약 밖 임차인 확인과 최근 시세 대비 과도한 가격이 동시에 남아 있는 물건입니다.
