인천지방법원 2026타경502201. 청라한신더휴커낼웨이 12층 비1222호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 장재훈은 거래가액 223,434,300원으로 소유권을 취득했고, 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 240,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 장건하의 대항력 있는 주택임차권입니다.
장건하는 임대차계약일과 확정일자가 2021.10.18, 주민등록 및 점유개시가 2021.11.17이고, 보증금은 240,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.12.26 이뤄졌으며 배당요구도 확인됩니다. 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2025.04.14이므로 임차인의 전입은 그보다 앞서고, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-21 청라한신더휴커낼웨이 12층 비1222호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 12층 비1222호 · 임차권 범위 47.9941㎡ 전부 |
| 소유자 | 장재훈 · 거래가액 223,434,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
현재 권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 을구 3번 주택임차권입니다. 장건하의 보증금은 240,000,000원이고, 전입일 2021.11.17은 말소기준권리인 2025.04.14 국 압류보다 앞섭니다. 자료에도 대항력 있음·우선변제권 행사 가능으로 기재돼 있습니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장건하 | 12층 비1222호 47.9941㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2021.11.17 | 2021.10.18 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 222,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 222,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가나 최저가만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
이 물건은 특히 확약 여부가 가격판단에도 직접 연결됩니다. 확약을 제외한 순수 배당구조에서는 최저가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커집니다. 자료상 1회 유찰 시 매각가 177,600,000원에서 미배당액은 65,686,400원, 2회 유찰 시 매각가 142,080,000원에서 100,709,120원까지 증가합니다. 하지만 말소동의 확약서를 반영하는 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 1. 임차인 장건하 보증금 | 240,000,000원 | 218,092,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 장건하 보증금의 부족분은 21,908,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰될수록 ‘법상 부족분’은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 가능액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 222,000,000원 | 21,908,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 177,600,000원 | 65,686,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 142,080,000원 | 100,709,120원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라2동 행정복지센터 동측 인근으로, 주위에 아파트단지·판매시설·근린생활시설·오피스텔·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 주위에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 지하5층·지상27층 건물 중 12층 비1222호입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 15m 도로 및 보행자도로, 남측으로 폭 약 20m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함돼 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 본 사건의 핵심입니다. 제출된 확약서의 대상 권리와 효력을 매각기일 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 확인. 장건하의 보증금은 240,000,000원, 전입 2021.11.17, 확정일자 2021.10.18이며 자료상 대항력·우선변제권이 있습니다.
- 확약 미적용 시 구조 확인. 신건 기준 미배당 보증금은 21,908,000원이고, 유찰될수록 65,686,400원·100,709,120원으로 증가합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 222,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 별도 검증이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘임차권’보다 ‘확약의 효력 확인’
이 물건은 표면만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 222,000,000원보다 커서 인수 위험이 존재하는 전형적인 임차보증금 초과형입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 신건에서 21,908,000원의 부족분을 보여줍니다.
그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 본 분석에서는 그 임차권의 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 다만 실거래 자료가 없어 감정가 222,000,000원 자체의 가격 경쟁력은 판단할 수 없습니다. 이 사건은 최저가 숫자보다 확약서의 대상·내용·효력과 실제 말소 처리 가능성을 원본으로 확인하는 것이 핵심입니다.
