인천지방법원 2026타경502203. 인천 부평구 부개동 아이원팰리스 2층 202호, 48.93㎡ 전부를 대상으로 한 다세대주택 경매입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 임차권입니다. 현재 소유자 이임란은 2021.01.12. 거래가 175,000,000원에 소유권을 취득했고, 서궁원은 확정일자 2021.11.16., 전입·점유 2021.11.22.로 그 뒤인 2022.07.25. 현대캐피탈 가압류보다 먼저 권리를 갖췄습니다. 따라서 서궁원은 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다.
다만 여기서 결론이 곧바로 “175,000,000원을 낙찰자가 떠안는다”로 이어지지는 않습니다. 현재 회차 182,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,348,000원 이후 서궁원에게 175,000,000원 전액이 배당됩니다. 더 중요한 점은 매각물건명세서에 임차권 인수 가능성이 적시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 것입니다. 이 확약을 적용하면 서궁원 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 257 아이원팰리스 2층 202호 · 인천광역시 부평구 마분로4번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 5층 건물 내 2층 202호 |
| 면적 | 2층 202호 48.93㎡ 전부 |
| 소유자 | 이임란 (2021.01.12. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2022.07.25. 현대캐피탈 주식회사 가압류 10,286,010원입니다. 그 이전인 2021.11.22. 전입·점유한 서궁원은 대항력이 있고, 2021.11.16. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 2023.12.27.에는 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서궁원 | 2021.11.22 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| WU KUN | 2025.08.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
확인된 점유·임차인은 2명입니다. 서궁원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약 적용으로 이 임차권의 실질 승계액은 0원으로 봅니다. WU KUN은 2025.08.18. 전입으로 말소기준인 2022.07.25.보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 점유관계와 명도는 별도 확인 대상입니다.
② 가격 판단 — 신건 182,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 182,000,000원입니다. 현재 회차에서는 서궁원 보증금이 배당으로 전액 충족되고 확약에 따른 실질 인수도 0원이므로, 실질취득액 역시 182,000,000원으로 봅니다.
그러나 이 물건은 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 소유자의 2021년 취득가 175,000,000원만을 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”는 평가는 할 수 없습니다. 2021년 취득가는 과거 거래일 뿐 현재 시세 비교값으로 대신할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 서궁원 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 현대캐피탈 주식회사 가압류 | 10,286,010원 | 3,652,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 서궁원 보증금 175,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 185,286,010원 중 현대캐피탈 배당은 3,652,000원이며, 채권 미배당 총액은 181,634,010원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 공매 이력·등기상 특이점
- 과거 공매. 2020.04.14. 한국자산관리공사 공매공고가 등기되었고, 2020.07.31. 공매를 원인으로 박영식에게 소유권이 이전됐습니다.
- 과거 근저당. 서서울농업협동조합 360,000,000원 근저당과 한국양봉농업협동조합 138,000,000원 근저당은 이미 말소되었습니다.
- 과거 경매. 2023.03.13. 현대캐피탈의 강제경매개시결정은 2023.09.20. 말소되었습니다.
- 현재 말소기준. 2022.07.25. 현대캐피탈 가압류가 기준이고, 이후 부평구 압류와 2026.03.19. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 현재 경매 진행 관계를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부개초등학교 서측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호입니다. 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배·일부 타일, 샷시 창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 6m, 북측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 상대보호구역·절대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매각 후 임차권등기 말소까지 어떤 조건으로 이행되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 서궁원 배당관계. 현재 회차에서는 175,000,000원 전액 배당 구조이나, 실제 배당순위와 조세채권 등 변동요인을 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
- WU KUN 점유. 2025.08.18. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 실제 점유상태는 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균 거래가와 최신 거래가를 확보하기 전에는 182,000,000원을 시세 대비 저가라고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 공매 교차 확인. 등기상 공매공고 이력이 있으므로 한국자산관리공사 관련 진행 여부와 현재 경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 175,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 유찰 시 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 서궁원 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그렇다고 신건 182,000,000원이 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 기준이 없으므로 가격 메리트에는 가점을 줄 수 없습니다. 별도 점유자 WU KUN과 공매공고 이력까지 고려하면, 이 물건의 핵심은 “확약서의 실제 효력 확인 + 점유관계 확인 + 현재 시세 검증”입니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 절차까지 단순한 물건은 아닙니다.
