인천지방법원 2026타경502209. 인천 남동구 간석동 하늘채 3층 302호, 전용 68.64㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김옥주는 2021년 9월 29일 매매를 원인으로 거래가액 215,000,000원에 취득했고, 등기는 2021년 10월 20일 접수됐습니다. 이 사건의 핵심은 소유권보다 앞서 시작된 임대차입니다. 임차인 박성호는 2021년 9월 28일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 9월 15일로, 말소기준인 2022년 2월 10일 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 이 임차권은 낙찰자가 주의해야 할 전형적인 대항력 인수형입니다. 신건 매각가 182,000,000원에서 집행비용 3,348,000원을 뺀 178,652,000원이 임차인에게 배당되므로, 보증금 215,000,000원 중 36,348,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있어, 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 확약의 대상과 효력 범위는 입찰 전 원문 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502209 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 508-156 하늘채 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 68.64㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 제3층 제302호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김옥주 (2021.09.29. 매매, 거래가액 215,000,000원 · 2021.10.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2011.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약 확인이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성호 | 3층 302호 68.64㎡ 전부 · 주거 | 215,000,000원 | 2021.09.28 | 2021.09.15 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 박성호의 전입일 2021.09.28은 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류 2022.02.10보다 빠르고, 확정일자도 2021.09.15이며 배당요구가 확인됩니다. 등기부에는 2023.12.08 주택임차권도 설정됐습니다. 형식상 매각물건명세서의 인수권리에 해당하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이 임차권에 한해 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 17,000,000원 높다
하늘채(508-156)는 총 8세대이고, 전용 68.64㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 전체 평균 190,000,000원만 보면 신건 182,000,000원이 낮아 보이지만, 가격 판단에는 오래된 고가 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 68.64㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2021.09 | 68.64㎡ | 3 | 215,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 165,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 182,000,000원은 이에 비해 110.3%, 금액으로는 17,000,000원 높습니다. 거래 추세도 과거 거래 대비 최근 거래가 -23.3%로 낮아졌습니다. 따라서 전체 평균 190,000,000원 대비 95.8%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 박성호 보증금 | 215,000,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 36,348,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰해도 ‘총비용이 크게 내려가는 구조’인지 구분
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 인수 부족분이 증가합니다. 실제 데이터의 회차별 계산도 신건 36,348,000원, 1회 유찰 시 72,238,400원, 2회 유찰 시 100,950,720원으로 인수액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 182,000,000원 | 36,348,000원 |
| 1회 유찰 시 | 145,600,000원 | 72,238,400원 |
| 2회 유찰 시 | 116,480,000원 | 100,950,720원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상인천여자중학교 서측 인근, 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 소재해 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건, 사용승인일 2011.09.07. 외벽은 치장벽돌 쌓기, 창호는 하이새시 2중창입니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 상하수도 및 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형의 주거용 건부지이며 공시지가 1,471,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 동일 면적 확인 거래가 2건에 그쳐 거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 박성호 임차권에 적용되는지 범위와 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 190,000,000원보다 최신 165,000,000원과 최근 12개월 평균 165,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래가 과거 거래 대비 -23.3% 낮아진 상태라 신건 182,000,000원에 가격 가점을 줄 근거가 약합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 확인 거래가 2건이라 아파트처럼 풍부한 시세 표본을 기대하기 어렵습니다.
- 현장 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 실제 내부 상태와 점유·인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 확약, 가격의 핵심은 최근 1.65억
이 물건은 권리만 보면 단순한 무인수형이 아닙니다. 박성호의 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서 원래는 대항력 있는 215,000,000원 임차권이 존재하고, 신건 배당 계산만 놓고 보면 36,348,000원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
그렇게 인수를 제거하고 나면 판단의 중심은 가격으로 이동합니다. 현재 실질취득 182,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 165,000,000원의 110.3%이고, 최근 거래 추세도 -23.3%입니다. 8세대 다세대에 거래 표본도 2건뿐이어서 환금성까지 넉넉하다고 보기 어렵습니다. 확약 확인이 권리의 전제이고, 신건 가격에는 최근 시세 대비 메리트가 확인되지 않는 사건입니다.
