인천지방법원 2026타경504891. 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 17층 1705호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 258,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 말소기준권리보다 송영반의 선순위 임차관계입니다. 임대차계약일은 2021.07.26, 확정일자는 2021.07.27, 전입·점유개시는 2021.08.06이고, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2024.09.30입니다. 따라서 송영반은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있으면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약은 송영반 임차권에 적용되므로, 이 리포트에서는 해당 임차권의 실질 승계액을 0원으로 반영합니다. 실제 임차인은 송영반 1명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504891 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 17층 1705호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 제17층 제1705호 · 39.882㎡ · 지상21층 건물 |
| 사용승인일 | 2021.01.27 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준입니다. 그 뒤의 계양구 압류, 제이엔에이코퍼레이션 등 가압류, 계양세무서 압류, 2026.06.19 강제경매개시결정, 2026.08.19 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.07.06 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐고, 2025.01.17 효성중공업의 강제경매개시결정도 2026.06.09 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有·우선변제 有·확약으로 승계 0
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송영반 | 2021.08.06 | 2021.07.27 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 승계 0원 확약 적용 |
현재 회차의 가정 매각가 258,000,000원에서는 집행비용 4,412,000원을 뺀 뒤 송영반의 보증금 210,000,000원이 전액 배당되므로 룰상으로도 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 시에는 룰상 미배당 인수액이 7,289,600원, 2회 유찰 시에는 47,991,680원으로 계산되지만, 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 이 임차권에 적용하면 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
③ 회차별 실질취득 — 확약이 없으면 구조가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 258,000,000원 | 0원 | 0원 | 258,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 206,400,000원 | 7,289,600원 | 0원 | 206,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,120,000원 | 47,991,680원 | 0원 | 165,120,000원 |
룰상 인수액은 선순위 임차인의 미배당 보증금입니다. 다만 이 사건은 송영반 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 송영반 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 43,588,000원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 43,588,000원이 배당된 뒤 매각대금이 소진됩니다. 전체 후순위 채권의 미배당 규모는 10,396,669,555원이나, 이는 매수인이 그대로 승계하는 금액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 등기상 별도 확인사항 — 민간임대주택 금지사항
갑구에는 2022.02.11 소유권보존과 함께 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 금지사항등기가 부기돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 지상21층 건물의 17층 1705호입니다.
- 입지. 서운고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·각급 학교·근린생활시설·소규모공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 송영반의 을구 1번 임차권등기를 대상으로 하는지, 조건이나 유효기간이 있는지 원본을 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·배당 후 임차권등기가 어떤 절차로 말소되는지 매각물건명세서와 법원 기록을 대조하세요.
- 민간임대주택 금지사항. 2022.02.11 부기된 민간임대주택 관련 금지사항의 낙찰 후 처리와 의무승계 여부를 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료 없이 감정가 258,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 같은 단지·동일 면적의 최근 거래를 따로 확인하세요.
- 체납 관리비. 입주자대표회의가 2026.08.19 청구금액 4,500,000,000원의 가압류를 한 상태이므로, 해당 호수의 관리비 체납 여부와 공용부분 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 계양구 압류와 국세 압류가 있으므로 실제 배당순위와 당해세 여부는 매각 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 확약이 승부를 바꾼다”
표면만 보면 위험도가 높은 물건입니다. 송영반은 말소기준권리보다 약 3년 앞서 전입·점유했고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 대항력 있는 임차인이며 보증금도 210,000,000원입니다. 유찰이 진행돼 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인 인수로 옮겨갈 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 있습니다. 따라서 송영반 임차권에 대해서는 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 실질 인수를 0원으로 평가합니다. 그 결과 현재 신건 기준 실질취득액은 최저가와 같은 258,000,000원입니다.
다만 아직 가격을 좋다고 평가할 근거는 부족합니다. 최근 실거래 비교 없이 신건 감정가만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 되고, 특히 갑구의 민간임대주택 금지사항등기는 낙찰 후 처리 관계를 별도로 확인해야 합니다. 결론은 “주된 임차인 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 금지사항 확인과 시세 검증이 남은 물건”입니다.
