인천지방법원 2026타경504897. 계양효성해링턴플레이스 116동 204호 아파트입니다. 등기부상 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합이고, 현재 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 권리분석의 중심은 2024.09.30. 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 주거를 시작한 진복희 임차인입니다. 임대차계약일 2021.09.02., 확정일자 2021.09.15., 점유개시 2021.10.22., 주민등록 2021.10.29.로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다.
따라서 이 임차인은 원칙적으로 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있는 임차인입니다. 보증금은 170,000,000원이며 배당요구도 한 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 247,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용 4,258,000원을 제하고도 임차보증금 170,000,000원이 전액 배당됩니다. 여기에 매각물건명세서에는 해당 임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있으므로, 이 임차인에 대해서는 확약을 반영한 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504897 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제2층 제204호 · 철근콘크리트구조 21층 건물 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 확약이 핵심
말소기준은 2024.09.30. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2024.11.06. 제이엔에이코퍼레이션 가압류, 2026.02.02. 국 압류, 2026.06.19. 현재 강제경매개시결정, 2026.08.19. 아파트 입주자대표회의 가압류는 모두 그 뒤에 위치하며 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2022.07.06. 제이엔에이코퍼레이션 등의 가처분은 2024.06.11. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진복희 제2층 제204호 39.882㎡ · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2021.10.29. 2021.09.15. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0 |
진복희는 보증기관의 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 현재 회차에서는 보증금이 전액 배당되므로 룰상 미배당액도 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가 197,600,000원에서도 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 시 매각가 158,080,000원에서는 보증금 중 14,933,120원이 룰상 미배당되어 통상 구조라면 매수인 인수 가능성이 생기지만, 이 사건에서는 위 말소동의 확약을 반영하여 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 현재 최저가 247,000,000원이 시장가격보다 저렴한지, 높은지에 대한 판단은 할 수 없습니다. 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 진복희 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 72,742,000원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,258,000원과 진복희 임차보증금 170,000,000원이 우선 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 72,742,000원이 배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 등기상 추가 체크포인트
- 민간임대주택 금지사항 부기. 2022.02.11. 소유권보존등기에 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 취지의 금지사항이 부기되어 있습니다. 입찰 전 매각 후 효력과 관련 행정상 의무를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 과거 가처분은 말소. 2022.07.06. 매매 등을 금지하는 가처분은 2024.06.11. 가처분이의 결정에 따른 해제로 이미 말소됐습니다.
- 후순위 압류·가압류. 말소기준 뒤의 주택도시보증공사 외 가압류, 국 압류, 아파트 입주자대표회의 가압류 및 현재 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
- 채권 총액이 매각가를 크게 초과. 배당표상 채권자 청구총액은 10,400,257,555원이며, 현재 회차에서도 대부분 미배당됩니다. 다만 그 미배당 자체가 곧 매수인의 인수채무를 뜻하는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천서운초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측 서운로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 2층 204호이며, 전기·위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 진복희 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 어떤 절차와 조건으로 이행되는지 원본 문구를 반드시 확인하세요.
- 임차인 배당관계 확인. 현재 회차에서는 보증금 전액배당 구조지만, 실제 배당표와 조세채권 등에 따라 순위·금액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 계산 재검토. 1회 유찰 197,600,000원, 2회 유찰 158,080,000원으로 내려가면 배당구조가 달라집니다. 특히 2회 유찰 시 룰상 임차보증금 미배당 14,933,120원이 발생합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가가 적정한지 별도의 최신 실거래와 매물가를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 부기 확인. 등기된 금지사항의 매각 후 효력과 행정상 의무 여부를 등기부·매각물건명세서·관할 행정기관 자료와 대조하세요.
- 관리비·점유 확인. 관리비 체납 여부와 실제 점유·인도 상태를 관리사무소 및 현황조사 원본으로 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘선순위 임차인 + 말소동의 확약’
이 사건은 단순히 “임차권등기가 있으니 위험하다”거나 “낙찰가가 보증금보다 높으니 안전하다”로 끝낼 사건이 아닙니다. 진복희 임차인은 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 있는 임차인이고 보증금은 170,000,000원입니다. 다만 현재 회차에서는 전액 배당되고, 더 중요한 것은 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점입니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 보는 구조입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 247,000,000원이 감정가와 같지만 비교 실거래 자료가 없으므로 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 또한 등기상 민간임대주택 관련 금지사항 부기가 존재하는 만큼, 입찰 전에는 확약서 원문과 함께 해당 부기의 매각 후 효력까지 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
