인천지방법원 2026타경504968. 계양효성해링턴플레이스 116동 2층 201호 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 소유권보존 뒤 2023년 두창균의 주택임차권등기가 먼저 존재하고, 그 뒤 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류가 붙었다는 점입니다. 임차인은 2021.09.14 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.02로, 대항력과 우선변제권을 갖춘 실제 임차인 1명입니다.
등기 자체만 보면 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 확약 대상인 두창균 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 이 확약 효력은 해당 임차권에 한정되며, 본건에는 별도의 다른 임차인이 제시되어 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504968 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상21층건 내 제116동 제2층 제201호 · 사용승인일 2021.01.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.11.01 두창균의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후의 가압류·압류·현재 강제경매개시결정·2026.08.19 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.07.06 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐고, 2025.01.17 효성중공업의 강제경매개시결정도 2026.05.27 기각결정에 따라 2026.06.09 말소됐습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 두창균 | 2층 201호 39.882㎡ 전부 | 170,000,000원 | 2021.09.14 / 2021.08.02 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 실질 인수 0 |
두창균은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 배당요구도 했고, 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 보증금 170,000,000원 전액을 우선배당받습니다. 따라서 신건 247,000,000원 가정에서는 미배당 임차보증금이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 두창균 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 72,742,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,258,000원과 임차보증금 170,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 72,742,000원이 배당됩니다. 전체 채권 미배당액은 10,327,515,555원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약을 빼고 보면 2회차부터 임차권 미배당 발생
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 원시 시나리오상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 247,000,000원 | 72,742,000원 | 10,327,515,555원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 197,600,000원 | 24,033,600원 | 10,376,223,955원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,080,000원 | 0원 | 10,400,257,555원 | 14,933,120원 |
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운고등학교 북측 인근에 위치하며 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 아파트로 이용 중이며, 폐문 부재로 내부 확인은 하지 못했습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 본건의 가장 중요한 안전장치입니다. 두창균 임차권의 말소동의 범위와 실제 말소 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 임차권 상태 재확인. 두창균의 전입 2021.09.14·확정일자 2021.08.02·보증금 170,000,000원·배당요구 사실을 원본과 대조해야 합니다.
- 현재 회차 배당구조. 247,000,000원 매각 가정에서는 임차보증금 170,000,000원이 전액 우선배당됩니다.
- 유찰 시 배당 감소. 2회 유찰 158,080,000원 시나리오에서는 확약을 제외한 계산상 임차권 미배당 14,933,120원이 발생합니다.
- 가격 검증 별도 필요. 실거래 비교 없이 감정가 또는 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 실행 여부가 승부처”
이 물건은 등기만 보면 선순위 대항력 임차권이 있어 단순한 무인수형 경매가 아닙니다. 두창균의 보증금은 170,000,000원이고 전입·확정일자가 모두 말소기준보다 앞섭니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 명시되어 있어, 그 확약을 전제로 하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 현재 회차에서는 임차보증금도 전액 배당됩니다. 따라서 핵심은 “임차권이 있느냐”가 아니라 확약이 실제 매각 후 말소까지 이어지는지를 원본으로 확인하는 것입니다. 시세자료가 없는 만큼 가격은 별도 검증이 필요하며, 신건이라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
