인천지방법원 2026타경504973. 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 3층 301호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 주택임차권입니다. 박혜영은 2021.05.18 임대차계약, 2021.05.20 확정일자, 2021.06.22 점유개시, 2021.06.28 주민등록을 갖췄고 2023.11.23 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류이므로, 형식적으로는 말소기준 이전 임차권입니다.
다만 현재 매각가 248,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 4,272,000원을 제하고 임차인에게 보증금 180,000,000원이 전액 우선배당됩니다. 여기에 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차권의 룰상 선순위 위험은 존재하지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.11.23 박혜영의 주택임차권등기는 등기부상 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 반면 말소기준 이후의 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류, 국 압류, 현재 강제경매개시결정, 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜영 | 주택전부 | 180,000,000원 | 2021.06.28 / 2021.05.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
박혜영은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준일보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 회차에서는 보증금 180,000,000원이 전액 배당됩니다.
* 등기 자체만 보면 말소기준 이전 주택임차권이므로 미배당 보증금의 인수 문제가 생길 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 1. 임차인 박혜영 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 63,728,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,272,000원, 임차인 보증금 180,000,000원, 주택도시보증공사 가압류에 63,728,000원이 배당되어 매각대금 248,000,000원이 모두 소진됩니다. 채권자 전체 미배당액은 10,346,529,555원입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰 시 배당 여력은 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권자 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 248,000,000원 | 63,728,000원 | 10,346,529,555원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 198,400,000원 | 14,822,400원 | 10,395,435,155원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,720,000원 | 0원 | 10,410,257,555원 | 24,302,080원* |
* 2회 유찰 시 배당 시뮬레이션상 선순위 임차보증금 미배당분 24,302,080원이 룰상 인수액으로 계산됩니다. 다만 이 사건에는 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운초등학교 북동측 인근이며, 주위로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 중 3층 301호이며, 위생설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로가 외곽 공도에 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 등기 특이사항. 소유권보존등기에 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 금지사항등기가 부기되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 선순위 주택임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심이므로 매각물건명세서 원문과 확약 내용의 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 배당요구 및 임차권 확인. 박혜영은 2023.11.23 배당요구가 확인되고, 전입 2021.06.28·확정 2021.05.20의 선순위 임차인입니다.
- 유찰 시 구조 재확인. 2회 유찰 시 시뮬레이션상 임차보증금 미배당 24,302,080원이 발생하므로 확약 효력이 실제 매수인 인수 배제까지 연결되는지 원본 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가·최저가 248,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항. 갑구 부기등기의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 문구가 현재 매각 및 매수인에게 미치는 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있으나, 현재 실질 인수는 0”
이 사건은 겉으로는 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 박혜영의 180,000,000원 주택임차권이 말소기준보다 앞서 있어 대항력 있는 선순위 임차권이 분명히 존재합니다. 다만 신건 248,000,000원 배당에서는 보증금이 전액 배당되고, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서까지 제출되어 있어 현재 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 반면 실거래 시세가 없어 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다. 이 물건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 확약서의 효력과 적용 범위를 원본으로 확인하는 것입니다.
