인천지방법원 2026타경505098. 계양효성해링턴플레이스 116동 1층 105호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 거액 가압류 자체보다 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 서진영은 2021.11.02. 전입·점유를 시작했고, 2021.10.05. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.01.24. 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.09.30. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
다만 현재 신건 가격에서는 결론이 단순합니다. 매각대금 240,000,000원에서 집행비용 4,160,000원을 먼저 빼고도 서진영의 보증금 170,000,000원을 전액 배당할 수 있어 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격이 계속 내려가면 이야기가 달라집니다. 1회 유찰 192,000,000원까지는 인수액 0원이지만, 2회 유찰 153,600,000원에서는 보증금 미배당분 19,350,400원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 1층105호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 21층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.30. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 4,587,000,000원입니다. 그보다 뒤의 제이엔에이코퍼레이션 등 가압류, 국 압류, 현재 강제경매개시결정, 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 서진영의 주택임차권등기는 2024.01.24.로 말소기준보다 앞서며, 실제 전입·점유는 2021.11.02.입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서진영 | 1층 105호 39.882㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.02 | 2021.10.05 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 2회 유찰 19,350,400원 |
배당요구일은 2024.01.24.입니다. 현재 회차에서는 서진영의 보증금 170,000,000원이 전액 우선배당되는 계산이므로 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 명시도 있습니다. 다만 제공된 문구는 임차인의 대항력 포기까지 명시하지 않으므로, 2회 유찰 시 계산된 보증금 미배당분 19,350,400원을 확약만으로 0원이라고 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 감정가와 권리비용을 분리해서 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원으로 신건입니다. 확인된 실거래 비교값이 제시되지 않은 만큼 감정가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 단순 유찰률보다 회차별 임차보증금 인수 여부를 우선해서 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 후 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 240,000,000원 | 0원 | 240,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,000,000원 | 0원 | 192,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 153,600,000원 | 19,350,400원 | 172,950,400원 |
즉 2회 유찰 시 화면상 최저가는 153,600,000원이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 포함하면 실제 부담은 172,950,400원입니다. 낙찰가 하락분 전부가 매수인의 가격 이익으로 남지 않는 구조라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 서진영 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 65,840,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,160,000원과 임차보증금 170,000,000원을 배당한 뒤 주택도시보증공사 가압류에 65,840,000원이 배당됩니다. 총 채권 미배당액은 10,334,417,555원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서운고등학교 북동측 인근으로, 경기장·공원·소규모 공장지대·아파트 단지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 보통입니다. 서운로 등 간선도로변에 버스정류장이 있고, 작전역은 서측 원거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 1층 105호이며 외부는 몰탈 위 페인팅·석재붙임, 내부는 벽지·타일, 창호는 PVC 새시 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·승강기·H/A설비가 있으며 지역난방·열병합 방식입니다.
- 토지·도로. 부정형 토지의 아파트 건부지로 이용 중이며 서측·동측으로 중로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 서진영은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다. 전입 2021.11.02., 확정일자 2021.10.05., 보증금 170,000,000원을 다시 대조하세요.
- 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 임차인의 대항력 포기까지 포함되는지는 명시돼 있지 않습니다. 확약서 원문을 확인해야 합니다.
- 2회 유찰가 착시 주의. 153,600,000원에 낙찰받아도 19,350,400원 인수 시 실질 부담은 172,950,400원입니다.
- 민간임대주택 부기 확인. 소유권보존등기에 부기된 임대의무·임대료 증액기준 관련 금지사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 배당순위 재검증. 국 압류와 다수 가압류가 존재하므로 실제 배당에서는 조세채권 등 우선관계가 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 대조. 확인된 실거래 비교값 없이 감정가 240,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “유찰될수록 무조건 싸지는 물건은 아니다”
현재 신건에서는 서진영의 보증금 170,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수 0원입니다. 1회 유찰 192,000,000원에서도 같은 결론입니다. 그러나 2회 유찰가 153,600,000원부터는 보증금 미배당분 19,350,400원이 인수로 넘어와 실질 부담이 172,950,400원이 됩니다.
따라서 이 물건은 단순히 “유찰돼 최저가가 내려가면 더 싸다”고 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당액을 낙찰가에 더한 실질취득 비용으로 판단해야 합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 긍정적인 요소이지만, 제공된 문구만으로 임차인의 대항력까지 포기됐다고 단정할 수 없습니다. 현재 회차는 인수 0원, 저가 회차는 인수 재계산 — 이 구분이 이 사건의 핵심입니다.
