인천지방법원 2026타경505104. 계양효성해링턴플레이스 116동 19층 1905호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합이고, 현재 강제경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 210,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 을구 1번 심명보 주택임차권입니다.
심명보의 임대차계약일은 2021.05.25, 주민등록·점유개시는 2021.06.18, 확정일자는 2021.05.25이며 보증금은 210,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.08.04 접수됐고, 말소기준인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 이 권리는 대항력 有·우선변제권 有로 봐야 하며, 배당으로 회수되지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 19층 1905호 |
| 용도 / 범위 | 아파트 · 19층 1905호 39.882㎡ 전부 · 21층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2021.01.27 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.09.30 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 이후의 계양구 압류, 제이엔에이코퍼레이션 등의 가압류, 국 압류, 현재 경매개시결정, 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 심명보의 주택임차권은 2023.08.04 접수로 말소기준보다 앞서며 등기상 매수인 인수 가능 권리입니다.
갑구 2번 가처분은 2024.06.11 말소됐고, 2025.01.17의 강제경매개시결정도 2026.06.09 기각결정으로 말소됐습니다. 갑구 1-1에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 금지사항등기도 기재되어 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심명보 | 주거 (임차권등기) | 210,000,000원 | 2021.06.18 | 2021.05.25 | 대항력 有 우선변제 有 | 미배당분 인수 |
배당요구는 2023.08.04 이뤄졌습니다. 현재 회차의 배당 가정에서는 보증금 210,000,000원이 전액 배당되므로 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 유찰 회차에서는 미배당분이 인수액으로 전환됩니다. 즉 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에서 확인되는 감정가와 현재 최저매각가는 모두 260,000,000원입니다. 동일 평형의 최근 실거래 비교 자료가 없어 현재 가격이 시세 대비 저렴한지 여부는 판단을 보류해야 합니다. 특히 1회·2회 유찰 때는 선순위 임차보증금 미배당액이 매수인에게 넘어오는 시나리오가 있으므로 표면상 최저가만으로 할인폭을 계산하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 260,000,000원 | 0원 | 10,394,697,555원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,000,000원 | 5,712,000원 | 10,440,257,555원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 166,400,000원 | 46,729,600원 | 10,440,257,555원 |
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 심명보 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 45,560,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 260,000,000원 배당 가정에서는 집행비용 4,440,000원과 임차보증금 210,000,000원이 먼저 반영되고, 주택도시보증공사 가압류에 45,560,000원이 배당됩니다. 임차보증금은 전액 배당되어 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운고등학교 북측 인근으로 공동주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 버스노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 19층으로, 사용승인은 2021.01.27입니다. 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·탐지·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 심명보 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리입니다. 현재 회차 전액 배당 여부와 실제 배당 순서를 원본으로 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 5,712,000원, 2회 유찰 46,729,600원의 인수 시나리오가 있으므로 최저가만으로 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있으나, 실제 말소 조건과 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항 확인. 갑구 1-1의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 점검해야 합니다.
- 실거래 별도 대조. 현재 비교 가능한 동일 평형 최근 실거래 가격이 없어, 감정가 260,000,000원의 시세 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 0원 인수”와 “권리 깨끗”은 다르다
현재 신건 260,000,000원 시나리오에서는 심명보의 보증금 210,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 임차권 자체는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 권리이고, 유찰로 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 미배당분이 매수인 인수액으로 전환됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “유찰돼서 싸졌는가”가 아니라 “낙찰가 하락분을 인수액이 얼마나 되받아가는가”입니다. 현재 회차는 인수 0원 가정이지만, 1회·2회 유찰부터는 구조가 달라집니다. 여기에 말소동의 확약서의 실제 효력과 동일 평형 실거래 가격까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
