인천지방법원 2026타경505244. 계양효성해링턴플레이스 116동 12층 1205호 아파트입니다. 등기상 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합이고, 이 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 권리분석의 중심은 2023년 등기된 임차인 진은영의 주택임차권입니다. 주민등록일은 2021.10.07, 점유개시일은 2021.10.15, 확정일자는 2021.08.23이며 보증금은 200,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 진은영의 주택임차권등기는 2023.11.17로 그보다 앞서 있으므로 원칙적인 권리순위만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505244 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 12층 1205호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 21층 중 12층 1205호 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 진은영 | 주거(임차권등기) · 제12층 제1205호 39.882㎡ 전부 | 200,000,000원 | 전입 2021.10.07 확정 2021.08.23 배당요구 2023.11.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 실질 인수 0원 |
진은영은 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 보증금 200,000,000원은 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 현재는 감정가와 최저가가 같다
현재 회차는 유찰 0회인 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 253,000,000원입니다. 현 회차의 예상배당에서는 집행비용 4,342,000원을 제외한 뒤 임차인 진은영에게 보증금 200,000,000원 전액이 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 48,658,000원이 배당되는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 253,000,000원 | 0원 | 0원 | 253,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 202,400,000원 | 1,233,600원 | 0원 | 202,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 161,920,000원 | 41,146,880원 | 0원 | 161,920,000원 |
룰상 인수액은 배당만으로 계산한 회차별 수치입니다. 1회 유찰 시 1,233,600원, 2회 유찰 시 41,146,880원이 발생하지만, 본 사건은 진은영 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 있어 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 진은영 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 48,658,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되고, 후순위 채권은 대규모 미배당이 남습니다. 채권 총 청구액은 10,430,257,555원, 채권자 배당액은 48,658,000원, 미배당액은 10,381,599,555원입니다.
④ 등기상 주의사항
- 민간임대주택 금지사항 부기등기. 2022.02.11 소유권보존과 함께 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 금지사항이 부기되어 있습니다.
- 기존 가처분은 말소. 2022.07.06 주식회사제이엔에이코퍼레이션 등의 가처분은 2024.06.11 등기말소되었습니다.
- 말소기준. 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원이 기준으로 제시되어 있으며, 이후 가압류·압류·현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 기존 강제경매. 2025.01.17 효성중공업 주식회사 명의 강제경매개시결정은 2026.05.27 기각결정에 따라 2026.06.09 말소되었습니다.
- 현재 사건. 2026.07.01 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 받아 인천지방법원 2026타경505244가 진행 중입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 중·소 규모 공동주택 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 21층 건물 중 12층이며 상·하수도설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 공동주택 등의 부지로 이용 중이며 동측 및 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 만드는 핵심 문서이므로 매각물건명세서에 기재된 확약 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 처리 확인. 진은영의 주택임차권은 말소기준보다 선순위이므로 확약에 따른 말소 절차가 본건 권리분석의 핵심입니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 2022.02.11 금지사항등기의 경매 후 처리 상태를 최신 등기부와 매각서류에서 재확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되지만, 유찰 시 룰상 미배당 보증금이 발생하는 시나리오가 존재합니다.
- 관리비·세금 확인. 집행비용 외 당해세와 관리비 등 실제 정산 항목에 따라 최종 배당 및 취득부담이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 배당요구, 말소동의 확약서를 입찰 직전 최신본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 ‘확약의 존재’
이 사건은 겉으로 보면 선순위 임차권이 있어 까다로운 물건입니다. 진은영의 전입과 확정일자, 임차권등기가 모두 말소기준권리보다 앞서 있고 보증금도 200,000,000원이기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
현재 신건에서는 최저매각가가 253,000,000원이고 임차보증금도 전액 배당되는 계산입니다. 유찰 시 배당 계산상 1,233,600원, 41,146,880원의 임차보증금 미배당이 발생하는 회차가 있지만, 이 사건은 그 임차권에 대한 말소동의 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 봅니다. 따라서 권리분석의 결론은 “선순위 임차권 존재 → 확약으로 실질 인수 해소”입니다.
