인천지방법원 2026타경505251. 계양효성해링턴플레이스 116동 21층 2102호, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 을구 1번 장명훈 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021.06.01., 점유개시는 2021.06.22., 전입과 확정일자는 모두 2021.06.23.이고, 임차보증금은 210,000,000원입니다. 이 임차권등기는 2023.08.07. 접수되어 제공된 말소기준인 2024.09.30. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 장명훈 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로서 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하는 회차에서 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이번 분석에서는 정확도 규칙에 따라 장명훈 임차인에 대한 실질 승계액을 0원으로 반영합니다. 실제 임차인은 장명훈 1명이며 보증기관 중복신고 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505251 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 21층 2102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 21층건 중 21층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.09.30. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 4,587,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
말소기준은 2024.09.30. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.08.07. 장명훈의 주택임차권등기는 원칙상 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니며, 전입·확정일자도 2021.06.23.으로 확인됩니다. 반면 말소기준 이후의 압류·가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장명훈 | 주택전부 | 210,000,000원 | 2021.06.23 / 2021.06.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원칙상 승계 확약상 실질 0원 |
② 가격·회차 시나리오 — 유찰 시 ‘룰상 인수’는 늘지만 확약이 차단
현재는 감정가와 최저매각가가 모두 259,000,000원인 신건입니다. 현재 회차에서는 집행비용 4,426,000원을 제외하고도 장명훈 보증금 210,000,000원이 전액 배당되는 시나리오이므로, 확약을 고려하지 않아도 임차인 미배당에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 259,000,000원 | 0원 | 0원 | 259,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 207,200,000원 | 6,500,800원 | 0원* | 207,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 165,760,000원 | 47,360,640원 | 0원* | 165,760,000원 |
* 1회 유찰 6,500,800원, 2회 유찰 47,360,640원은 말소동의 확약을 적용하지 않은 시나리오상 인수액입니다. 이 사건은 장명훈 임차권에 대한 확약을 적용해 해당 금액을 실질 인수 0원으로 반영합니다.
다만 이 사건에는 동일 단지 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 259,000,000원 또는 향후 유찰가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 최저가 자체만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 장명훈 보증금 (우선변제) | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 44,574,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 장명훈 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 잔여 44,574,000원이 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류에 배당됩니다. 채권자 청구액 합계는 10,447,257,555원, 채권자 배당액은 44,574,000원, 미배당액은 10,402,683,555원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 서운고등학교 북측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·학교·기반 상업시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 21층 건물 중 21층 2102호입니다. 상·하수도, 급배수, 승강기, 소화전, 지하주차장, 도시가스 및 난방설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 장명훈 임차권의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 서류입니다. 적용 대상·조건·말소 절차를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 2022.02.11. 부기된 민간임대주택 표시의 매각 후 효력과 임대의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 회차 배당. 259,000,000원 매각 가정에서는 장명훈 보증금 210,000,000원이 전액 배당돼 임차인 미배당이 없습니다.
- 유찰 시 시나리오. 확약을 제외한 기계적 계산상 1회 유찰 6,500,800원, 2회 유찰 47,360,640원의 인수액이 발생하지만, 확약 적용 시 장명훈 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가·최저가만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 동일·유사 물건의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 등 확인. 배당표는 집행비용과 기재 채권을 기준으로 한 예상치이므로 실제 배당과 별도로 미납 관리비·조세 등 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 인수 위험을 끊는다”
이 사건은 표면적으로 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 경계해야 하는 물건입니다. 특히 낙찰가가 내려가 임차보증금이 전액 배당되지 못하면 원칙적으로 미배당액이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 6,500,800원, 2회 유찰 시 47,360,640원의 룰상 인수액이 계산됩니다.
그러나 이 사건에는 바로 그 장명훈 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 본 분석에서는 각 회차의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 259,000,000원이며, 1회 유찰 시 207,200,000원, 2회 유찰 시 165,760,000원입니다. 다만 시세 비교수치가 없는 만큼 이것만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 또한 2022.02.11. 민간임대주택 부기등기의 매각 후 효력은 별도 확인이 필요합니다. 핵심은 확약서의 유효성 확인과 가격 검증입니다.
