서울중앙지방법원 2025타경103160. 강남구 삼성동 힐스테이트1단지 115동 1층 101호 아파트입니다. 감정가는 2,910,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 2,328,000,000원입니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2021.10.20 주식회사다원에셋대부 근저당권 1,800,000,000원이고, 그 이후 설정된 근저당권·전세권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 이재유는 2019.02.25 전입한 것으로 조사돼 말소기준권리보다 날짜가 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이 자료만으로 보증금 전액 인수 여부나 우선변제 범위를 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 2,328,000,000원을 곧바로 ‘실질취득가’로 놓고 시세 차익을 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103160 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 16-2 삼성동 힐스테이트1 단지 115동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 제1층 제101호 |
| 대상 면적 | 84.236㎡ |
| 소유자 | 허필창 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,910,000,000원 / 2,328,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 207,824,220원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
현재 경매의 말소기준권리는 2021.10.20 을구 16번 근저당권입니다. 이 근저당권 이후의 2022.04.28 추가 근저당권 300,000,000원과 전세권 10,000,000원, 2024~2025년 압류 및 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 2009~2021년에 설정됐던 여러 근저당권·전세권·가압류는 이미 말소된 이력이므로 현재 인수권리로 보지 않습니다.
② 점유자 — 실제 임차관계 확인이 입찰의 선결조건
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재유 | 2019.02.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 핵심은 보증금 규모입니다. 보증금이 확인돼야 배당 후 미회수액이 남는지, 그 금액이 매수인에게 승계되는지, 그리고 최종 실질취득가가 얼마인지 계산할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 강하지만 ‘실질취득가’ 확정 전까지 조건부
삼성동힐스테이트1단지 동일 면적대의 최근 12건 평균은 3,357,500,000원, 최신 거래는 2026.07의 3,590,000,000원입니다. 현재 최저가 2,328,000,000원은 최근 12개월 평균의 69.3%입니다. 최저가 자체만 비교하면 최근 거래 수준보다 상당히 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.24㎡ | 11 | 3,590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.24㎡ | 16 | 3,550,000,000원 |
| 2026.06 | 84.24㎡ | 13 | 3,600,000,000원 |
| 2026.06 | 84.24㎡ | 5 | 2,700,000,000원 |
| 2026.05 | 84.35㎡ | 2 | 3,000,000,000원 |
| 2026.05 | 84.24㎡ | 12 | 3,200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.24㎡ | 4 | 3,350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.24㎡ | 15 | 3,380,000,000원 |
| 2026.02 | 84.24㎡ | 5 | 3,550,000,000원 |
| 2026.02 | 84.42㎡ | 7 | 3,480,000,000원 |
| 2025.12 | 84.24㎡ | 2 | 3,400,000,000원 |
| 2025.11 | 84.24㎡ | 10 | 3,490,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 3,357,500,000원 |
거래 범위는 2,700,000,000원~3,600,000,000원입니다. 현재 최저가 2,328,000,000원은 이 표본의 최저 거래가보다도 낮습니다. 다만 이 비교는 어디까지나 입찰 최저가 기준입니다. 선순위 점유자의 보증금 중 낙찰자가 부담할 금액이 확인되면 그 금액을 더한 실질취득가를 다시 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,328,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,680,000원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사다원에셋대부 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 을구 18번 근저당권 · 주식회사다원에셋대부 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 19번 전세권 · 주식회사다원에셋대부 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 192,320,000원 |
위 표는 제공된 배당계산 기준입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 선순위 점유자의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 점유 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 80% | 2,328,000,000원 | 2,110,000,000원 | 0원 | 192,320,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,862,400,000원 | 1,841,376,000원 | 268,624,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 1,489,920,000원 | 1,472,620,800원 | 637,379,200원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 등기상 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 그러나 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이므로 그 미배당 자체가 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 반면 말소기준보다 앞선 점유자의 보증금 문제는 별개입니다. 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서의 위험을 더 엄격하게 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 삼성동 소재 강남구청 남동측 인근. 공동주택·단독주택·학교·관공서·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장과 지하철 7호선 청담역이 소재합니다.
- 단지. 삼성동힐스테이트1단지는 1,144세대, 2008.12.10 준공 단지입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 1층 101호이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 가격 표본. 동일 면적 최근 12건 거래가 2,700,000,000원~3,600,000,000원으로 형성돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 이재유의 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금 인수가 존재한다면 낙찰가에 그 금액을 더한 뒤 최근 실거래 평균 3,357,500,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 존재하므로 당해세 규모와 법정기일을 확인해야 배당 예상이 정확해집니다.
- 1층 가격 보정. 본건은 1층이므로 동일 면적 실거래라도 층별 가격 차이를 별도로 비교할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 관련 적용 여부와 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금관계 서류를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 미완성”
현재 최저가 2,328,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 3,357,500,000원의 69.3%이고, 최신 거래 3,590,000,000원보다도 크게 낮습니다. 가격 숫자만 놓고 보면 눈에 띄는 경매입니다. 하지만 이 사건의 결론은 가격표가 아니라 2019.02.25 전입한 이재유에게 달려 있습니다.
보증금과 확정일자가 밝혀져 인수 위험이 없다는 점이 확인되면 가격 경쟁력이 크게 부각될 수 있습니다. 반대로 선순위 보증금의 미배당분을 매수인이 승계해야 한다면 실질취득가는 현재 최저가보다 올라갑니다. 따라서 현 단계 평가는 “최저가는 매력적이지만, 실질취득가가 확정되지 않아 조건부”가 맞습니다. 입찰 전 임차관계 확인이 반드시 선행돼야 하는 물건입니다.
