서울중앙지방법원 2025타경103160. 서울 강남구 삼성동 ‘삼성동힐스테이트1단지’ 115동 101호, 전용 약 84.24㎡ 아파트입니다. 감정가 29억 1,000만 원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 18억 6,240만 원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 평균이 33억 6,500만 원임을 고려하면 낙찰가 자체는 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 물건은 낙찰가와 실질취득금액을 구분해야 하는 경매입니다.
등기부상 말소기준은 2021년 10월 20일 다원에셋대부 근저당권입니다. 이후 근저당권·전세권·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 이재유의 전입일은 2019년 2월 25일로, 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·현재 점유 및 임대차관계가 확인되지 않은 만큼, 이 전입자의 권리를 단정하거나 매수인 인수금액을 0원으로 계산하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 16-2 삼성동 힐스테이트1단지 제115동 제1층 제101호 도로명주소: 서울특별시 강남구 학동로68길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.236㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 16층 중 1층 |
| 단지 | 삼성동힐스테이트1단지 · 1,144세대 · 2008.12.10 준공 |
| 소유자 | 허필창 (단독소유) |
| 감정가 | 2,910,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,862,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국캐피탈 주식회사 / 207,824,220원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.20 · 을구 16번 · 주식회사다원에셋대부 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 점유·임차 관련 | 이재유 전입 2019.02.25 · 보증금 및 우선변제권 미상 · 매수인 인수 가능성 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전의 전입자가 핵심
등기부에는 과거 여러 차례 근저당권과 전세권, 가압류 및 경매개시결정이 나타납니다. 그러나 과거 설정된 상당수 권리는 이미 해지·취하·말소되어 현재 경매의 인수대상으로 단순 합산할 수 없습니다. 현재 말소기준은 2021.10.20 설정된 다원에셋대부의 1,800,000,000원 근저당권입니다.
이후 2022.04.28 설정된 같은 회사의 근저당권 300,000,000원과 전세권 10,000,000원은 말소기준보다 늦은 권리입니다. 근저당권부 채권에 설정된 질권 및 압류도 별도로 나타나므로, 근저당권에 부종하는 권리의 말소와 배당 관계를 함께 확인해야 합니다. 질권의 채권액을 부동산에 별도로 설정된 독립 근저당권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 전입은 선순위, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재유 | 2019.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미확정 |
현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 실제 전입자 1명. 전입일의 선후관계만 확인되며, 보증금과 확정일자 및 배당요구 관계는 확정되지 않았습니다.
실질취득금액 = 낙찰가 + 실제 인수하는 미반환 보증금 + 기타 취득부대비용입니다. 따라서 아래 시세 비교의 55.3%는 인수액을 반영하지 않은 최저매각가의 비율이며, 최종적인 취득원가의 할인율이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 1층과 권리위험을 보정해야 한다
삼성동힐스테이트1단지의 동일·유사 전용면적 최근 거래 12건을 보면 평균은 3,365,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 전체 표본 평균이 동일하며, 최신 거래는 2026년 9월 3,580,000,000원입니다. 최저매각가 1,862,400,000원은 최근 평균의 55.3%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.24㎡ | 18 | 3,580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.24㎡ | 11 | 3,590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.24㎡ | 16 | 3,550,000,000원 |
| 2026.06 | 84.24㎡ | 13 | 3,600,000,000원 |
| 2026.06 | 84.24㎡ | 5 | 2,700,000,000원 |
| 2026.05 | 84.35㎡ | 2 | 3,000,000,000원 |
| 2026.05 | 84.24㎡ | 12 | 3,200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.24㎡ | 4 | 3,350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.24㎡ | 15 | 3,380,000,000원 |
| 2026.02 | 84.24㎡ | 5 | 3,550,000,000원 |
| 2026.02 | 84.42㎡ | 7 | 3,480,000,000원 |
| 2025.12 | 84.24㎡ | 2 | 3,400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 3,365,000,000원 |
최저가와 최근 12개월 실거래 평균 사이에는 1,502,600,000원의 차이가 있습니다. 최신 거래가와 비교하면 1,717,600,000원 차이입니다. 단순 가격 비교로는 상당한 폭의 할인처럼 보입니다.
그러나 본건은 1층이며, 비교 거래의 상당수는 중·고층입니다. 같은 단지의 2026년 5월 2층 거래는 3,000,000,000원이고, 2026년 6월 5층 거래는 2,700,000,000원으로, 층과 개별 조건에 따른 거래가격의 차이도 큽니다. 특히 1층 거래만으로 산출한 별도 기준가격은 확인되지 않으므로 33.65억 원을 그대로 이 물건의 확정 시세로 적용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,862,400,000원 가정)
다음은 확인된 근저당권 채권최고액과 후순위 전세권을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 선순위 전입자의 임차보증금과 당해세 등의 실제 배당관계가 확정되지 않았으므로 최종 배당순위·배당액과 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 21,024,000원 |
| 1. 을구 16번 근저당 · 다원에셋대부 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 다원에셋대부 | 300,000,000원 | 41,376,000원 |
| 3. 을구 19번 전세권 · 다원에셋대부 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 1,862,400,000원 |
집행비용은 21,024,000원 추정. 단순 배당계산상 채권자 총 청구 기준액 2,110,000,000원, 채권자 예상배당 합계 1,841,376,000원, 미배당 268,624,000원입니다. 선순위 전입자의 보증금·당해세·배당요구 및 근저당권부 질권 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 후순위 채권자의 미배당액이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 미배당
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 1,862,400,000원 | 1,841,376,000원 | 268,624,000원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 1,489,920,000원 | 1,472,620,800원 | 637,379,200원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 1,191,936,000원 | 1,177,616,640원 | 932,383,360원 |
유찰이 계속되면 입찰 최저가는 하락하지만, 채권자 측 미배당액은 커집니다. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 두 차례 유찰된 상태이므로 단순히 감정가 대비 할인율만으로 입찰 경쟁이나 낙찰 가능성을 판단하기는 어렵습니다.
한국캐피탈의 신청 청구액은 207,824,220원이며, 위 단순 배당 시나리오에서는 신청채권자에 대한 배당이 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 실제 배당표를 확정한 결과가 아니라, 근저당권·근저당권부 질권의 권리관계와 배당순위를 별도로 검증해야 한다는 의미로 보아야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강남구 삼성동 강남구청 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·학교·관공서·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 7호선 청담역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2008.12.10 준공된 1,144세대 아파트 단지입니다. 본건은 16층 건물의 1층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 사다리형의 아파트 부지입니다. 공시지가 표기 금액은 24,340,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역(2025.03.24), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 아파트 취득 및 거래에 적용되는 허가 요건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일·유사 면적의 최근 거래가 다수 확인되지만, 거래가격이 2,700,000,000원부터 3,600,000,000원까지 넓게 분포합니다. 본건은 1층이므로 층별 가격 차이와 개별 상태를 반영한 보수적인 환금성 평가가 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유 현황을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 전입자. 이재유의 전입일 2019.02.25와 말소기준권리 2021.10.20 사이의 관계를 확인하고, 실제 임대차계약·주택 인도·현재 점유 및 대항력 유지 여부를 검증해야 합니다.
- 보증금·우선변제. 보증금 금액, 확정일자, 배당요구 여부 및 미반환 보증금 승계 가능성을 매각물건명세서와 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득금액. 입찰가 외 인수 보증금이 존재하는 경우 이를 합산한 뒤, 최근 12개월 실거래 평균 및 1층 조건을 보정한 시세와 비교해야 합니다.
- 근저당권부 질권. 다원에셋대부 근저당권에 부기된 예가람저축은행·윤종범·한국캐피탈 등의 질권 관계와 배당순위, 매각 후 말소처리 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·압류. 삼성세무서장, 강남구 및 국민건강보험공단의 압류 내역을 검토하고 당해세 등 우선배당에 따른 실제 배당표 변동을 확인해야 합니다.
- 1층 시세 검증. 본건 101호의 채광·향·사생활 노출·소음·내부 상태를 확인하고, 최근 저층 거래와 비교하여 적정 가격을 산정해야 합니다.
- 토지거래허가. 삼성동 소재 아파트 관련 토지거래허가구역 규제의 적용 여부와 경매취득 시 절차 및 취득 후 의무를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 현재 점유자의 법적 지위, 인도 가능성, 명도 비용 및 공용부분 체납관리비 등의 추가 부담을 확인해야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.28 매각기일의 진행·변경 여부, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “55.3%의 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 가격 숫자만 보면 눈에 띕니다. 서울 강남구 삼성동의 전용 84㎡대 아파트가 감정가 29.10억 원에서 두 차례 유찰되어 18.624억 원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균은 33.65억 원입니다.
하지만 이 경매의 성패는 낙찰가보다 선순위 전입자의 권리확인에 달려 있습니다. 2019년 전입한 이재유의 대항력·보증금·배당관계가 확정되지 않았기 때문입니다. 실제 인수해야 하는 보증금이 있다면 실질취득금액은 최저매각가보다 높아지며, 1층이라는 개별 물건의 시세 할인 요소까지 함께 검토해야 합니다.
후순위 등기권리의 말소 구조만 보면 비교적 명확하지만, 핵심적인 임차보증금 인수위험이 남아 있는 상태입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “시세 대비 큰 가격 차이, 그러나 인수금 확인 전 입찰 보류”입니다. 선순위 전입자의 권리관계가 정리된 뒤에야 적정 입찰가와 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
