서울중앙지방법원 2025타경103187. 서울 관악구 신림동 난곡로35나길 10에 있는 다세대 건물의 2층 201호입니다. 소유자는 김용현이고, 현재 진행되는 경매는 채권자 김정식이 신청한 강제경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 235,000,000원입니다.

등기부상 현재 말소기준권리는 2020.07.28 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤에 설정된 국가와 관악구의 압류, 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 기존 광남새마을금고 근저당권들은 이미 등기상 말소되었습니다.

그러나 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사람은 근저당권자가 아닌 전입자 김정식입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금 및 확정일자는 미상입니다. 여기에 전입자와 경매신청채권자의 이름이 같아 임차인 지위와 채권관계를 별도로 확인해야 하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입

권리관계의 출발점은 2020.07.28 주택도시보증공사의 가압류입니다. 청구금액은 8,134,983,813원으로 기재되어 있으며, 이 가압류가 말소기준권리로 분류됩니다. 가압류 청구금액은 보증금이나 실제 배당받을 금액과 같지 않습니다.

이후의 국가 압류(강서세무서장), 관악구 압류 및 2025.06.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 2020.10.30 개시된 과거 강제경매는 2022.11.04 등기상 말소되었습니다.

임차인·점유자 분석

실제 임차인으로 신고된 사람 1명. 보증기관의 임차보증금 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없습니다. 주택도시보증공사는 등기상 가압류 채권자이며, 이를 별도의 임차인이나 인수보증금으로 합산하지 않습니다.

배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당되거나 매수인 인수위험이 소멸하는 것은 아닙니다. 대항력이 인정되는 임차인이 있고 매각대금에서 보증금이 전부 변제되지 않는 경우에는 그 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.

② 시세 비교 — 33.5%라는 숫자의 착시

시세조회에 나타난 단지는 프레미오(PREMIO)725B동이며, 총 10세대 규모로 표시됩니다. 확인된 실거래는 2024.03 거래 1건입니다. 문제는 거래 면적이 본건의 시세조회 기준 면적과 다르다는 점입니다.

기록상 평균 실거래가는 237,000,000원이고 최저매각가 대비 비율은 33.5%로 나타납니다. 하지만 이 수치는 면적이 다른 거래 1건과 비교한 결과입니다.

특히 거래 시점도 2024.03으로, 현재 매각기일인 2026.10.28 기준 최근 12개월 거래라고 보기 어렵습니다. 최신 거래의 흐름이나 현재 동일 면적 시세를 판단하기 위한 근거로는 부족합니다.

이 건물 관련 경매 통계는 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0%로 표시됩니다. 동일 건물에서 환금성이나 가격 수용성이 낮을 가능성을 점검할 필요가 있습니다. 다만 이 통계만으로 유찰 원인을 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 79,298,500원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 위 배당은 주어진 순위와 청구금액에 따른 단순 계산이며, 당해세·임차인의 우선변제 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권잔액 역시 그대로 매수인이 인수한다는 뜻이 아닙니다.

유찰 회차별 배당·인수 시나리오

유찰이 진행될수록 최저매각가는 낮아지지만, < b >매수인에게 실제로 남는 임차보증금이 확인되지 않은 상황에서는 가격 인하가 곧 실질취득비용 인하로 연결된다고 볼 수 없습니다. 신청채권자 김정식에 대한 단순 예상배당은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 다만 신청채권과 임차보증금의 법률관계 및 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울난곡초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 2층 201호입니다. 2016.08.24 사용승인되었으며 승강기, 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(난곡생활권중심), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등으로 표시됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 4,939,000원/㎡로 표시됩니다. 이는 토지 관련 공시가격이며 해당 호실의 직접적인 거래시세는 아닙니다.
• 이용상태. 공부상 사무소이나 현황 주택입니다. 매수 후 실제 주거 사용, 대출·세금·용도변경 및 처분 과정에서 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 10세대 규모로 표시되며, 확인된 거래는 면적이 다른 2024.03 거래 1건입니다. 동일 면적의 최근 거래 근거가 부족하고 평균 유찰 횟수가 5.0회로 표시되어 처분가격과 매도기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원금 확인. 김정식의 임대차계약서, 최초 보증금, 변경계약, 임대료 지급 및 보증금 반환 내역을 확인해야 합니다. 보증금을 모르면 매수인 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
• 대항력 성립 여부. 2019.12.18 전입 사실과 함께 실제 점유, 임대차의 진정성 및 주택임대차보호법상 보호 요건을 검토해야 합니다. 전입일만으로 법률상 인수액까지 확정할 수는 없습니다.
• 확정일자·배당순위. 확정일자와 2025.07.16 배당요구의 구체적인 청구내용을 확인하고, 우선변제권 및 미배당 보증금의 인수 여부를 검토해야 합니다.
• 김정식의 지위 확인. 전입자와 강제경매 신청채권자의 관계를 확인하고, 집행권원·채권원인·임차계약의 진정성을 대조해야 합니다. 가장임차인이라고 섣불리 단정해서는 안 됩니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 8,134,983,813원 청구금액의 성격, 공동담보·관련 사건 여부 및 실제 배당관계를 확인해야 합니다. 가압류 채권액을 임차보증금과 동일시하지 않아야 합니다.
• 사무소·주택 용도 불일치. 건축물대장, 사용승인 도면, 용도변경 가능성, 현황 주거 사용의 법적 문제를 확인해야 합니다.
• 적정 시세 재산정. 27.5㎡ 거래 1건을 직접 비교대상으로 사용하지 말고, 본건과 같은 면적·유사 층·유사 이용상태의 최근 거래를 확인해야 합니다.
• 유찰 원인 점검. 이미 5회 유찰된 배경에 임차권, 용도 불일치, 환금성 또는 기타 권리 문제가 있는지 매각기록을 통해 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인하고, 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용을 조사해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록 및 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “5회 유찰보다 중요한 것은 미상 보증금”

이 물건의 숫자만 보면 감정가 242,000,000원에서 최저가 79,298,500원까지 내려온 만큼 큰 폭의 가격 인하가 있었습니다. 그러나 법원경매의 수익성과 안전성은 감정가 대비 할인율만으로 결정되지 않습니다.

김정식의 전입일은 2019.12.18로 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 신청채권자와 전입자의 관계까지 따져야 하므로 대항력과 인수금액이 해소되었다고 보기 어렵습니다.

또한 시세조회에 사용된 237,000,000원 거래는 면적이 다른 2024.03 거래입니다. 공부상 사무소와 현황 주택의 차이까지 고려하면 현재 수치로는 적정 시세와 실질취득비용을 객관적으로 비교하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류·추가 확인 우선입니다. 임대차의 진정성, 대항력, 보증금 및 배당 후 인수 범위를 먼저 확정하고, 동일 면적의 유효한 거래시세를 확보한 뒤 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다. 5회 유찰된 물건이 반드시 저렴한 물건은 아닙니다.