154,880,000원
서울중앙지방법원 2025타경103187. 서울 관악구 신림동 725-31의 2층 201호입니다. 물건 분류는 다세대이고 감정 당시에는 방·거실 겸 주방·화장실·세탁실을 갖춘 주택으로 이용 중이지만, 공부상 용도는 사무소로 기재돼 있습니다. 소유자는 김용현이며, 2017.11.30 소유권을 이전받았습니다.
등기 흐름 자체에는 중요한 반전이 있습니다. 2016.09.02 설정된 광남새마을금고 근저당권 3건은 2017.11.30 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020.07.28 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 문제는 임차인 김정식의 전입일이 2019.12.18로 이보다 앞선다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103187 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 725-31 2층 201호 도로명: 서울특별시 관악구 난곡로35나길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 사무소 · 현황 주택 · 지상 7층 중 2층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2016.08.24 · 승강기·도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 김용현 (2017.11.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 154,880,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정식 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입의 보증금을 모른다
2016년 광남새마을금고 근저당권 3건은 2017.11.30 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 존속 근저당권으로 볼 수 없습니다. 말소기준은 2020.07.28 주택도시보증공사 가압류이며, 이후 국세 압류·관악구 압류·현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 실제 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정식 | 2019.12.18 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 배당요구 2025.07.16 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 65.4% 숫자를 그대로 믿기 어렵다
확인되는 프레미오(PREMIO)725B동 거래는 2024.03의 237,000,000원 1건입니다. 그러나 거래 면적은 전용 27.5㎡, 대상 비교면적은 59.33㎡로 서로 맞지 않습니다. 따라서 최저가 154,880,000원이 이 거래가의 65.4%라는 계산은 가능하지만, 이를 근거로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.03 | 27.5㎡ | 7층 | 237,000,000원 | 대상 59.33㎡와 면적 불일치 |
| 최근 12개월 평균 | 27.5㎡ | 1건 | 237,000,000원 | 동일 거래 1건 |
③ 자동 배당 시뮬레이션 (매각가 154,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,968,320원 |
| 1. 광남새마을금고 근저당권 | 2,106,000,000원 | 151,911,680원 |
| 2. 광남새마을금고 근저당권 | 221,000,000원 | 0원 |
| 3. 광남새마을금고 근저당권 | 780,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 가압류 | 8,134,983,813원 | 0원 |
| 5. 엄태화 강제경매개시결정 | 235,000,000원 | 0원 |
| 6. 김정식 강제경매개시결정 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 11,711,983,813원 · 채권자 배당 151,911,680원 · 미배당 11,560,072,133원 · 소유자 잔여 0원으로 계산된 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 154,880,000원 | 인수액 미상 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 123,904,000원 | 인수액 미상 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 99,123,200원 | 인수액 미상 |
추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 김정식의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않는 한 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수가 늘 수 있으므로, 낮아지는 최저가만 보고 안전마진이 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울난곡초등학교 북측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
- 용도. 공부상 사무소이나 현황은 주택으로 이용 중입니다. 입찰 전 건축물대장·사용승인·주거용 이용의 적법성과 금융·세금상 취급을 확인해야 합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·교육환경보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 프레미오(PREMIO)725B동은 10세대이며, 확인되는 실거래는 1건으로 가격 검증 표본이 제한적입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 김정식의 보증금·계약일·확정일자·임대차기간·실제 지급자료를 확인하세요.
- 점유 사실. 전입신고만으로 단정하지 말고 실제 점유 개시일과 현재 점유자를 현장에서 대조하세요.
- 동일인 관계. 임차인 김정식과 강제경매 채권자 김정식의 관계, 채권 발생 원인, 가장임차인 여부를 문건에서 확인하세요.
- 매각물건명세서. 임차보증금과 매수인 인수 문구가 보완됐는지 최신 명세서를 반드시 재확인하세요.
- 말소된 권리 분리. 2017.11.30 말소된 광남새마을금고 근저당권과 2022.11.04 말소된 종전 경매등기를 현재 존속권리로 혼동하지 마세요.
- 용도 차이. 공부상 사무소·현황 주택의 차이가 대출, 세금, 전입, 임대 및 향후 매도에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세 재조사. 전용 59.33㎡와 유사한 면적·층·용도의 실거래와 매물을 별도로 확보하세요. 전용 27.5㎡ 거래 1건만으로는 응찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
- 체납 확인. 관리비 공용부분, 당해세, 최우선변제 가능액 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 미상 보증금이 먼저다
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 242,000,000원에서 최저가 154,880,000원으로 내려온 2회 유찰·64%입니다. 하지만 핵심은 할인율이 아닙니다. 2019.12.18 전입한 김정식은 2020.07.28 말소기준보다 선순위이고, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 현재 강제경매를 신청한 채권자와 동일인이라는 특수성도 있습니다.
게다가 공부상 사무소와 현황 주택이 다르고, 확인되는 237,000,000원 실거래는 전용 27.5㎡로 대상 59.33㎡와 면적이 맞지 않습니다. 따라서 매수인 인수액도, 실질취득가도, 신뢰할 만한 시세 할인율도 아직 확정할 수 없습니다. 임대차 원본과 최신 매각물건명세서에서 김정식의 보증금·점유·우선변제 관계가 해소되기 전까지는, 낮은 최저가를 근거로 응찰할 단계가 아닙니다.