서울중앙지방법원 2025타경103194. 관악구 봉천동 관악로14가길 58-4, 최상하이빌 4층 401호입니다. 사용승인일은 2002년 8월 31일, 전용면적은 60.46㎡이며, 5층 다세대주택 안의 한 세대입니다. 소유자 양승미는 2020년 2월 10일 거래가 295,000,000원에 취득했습니다. 이후 채권자 박기동의 강제경매가 진행되었고, 7회 유찰 끝에 최저가격이 감정가의 약 33%까지 내려온 상태입니다.
표면적인 가격 할인 폭은 상당합니다. 그런데 등기와 점유관계를 함께 읽으면 이야기가 달라집니다. 현재 말소기준으로 표시된 권리는 2025년 6월 20일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025년 4월 8일에는 국민건강보험공단의 압류가 등록되었고, 2025년 5월 2일에는 권계영의 전입과 확정일자가 확인됩니다. 낙찰금액만으로 총취득비용을 계산할 수 없는 사건이라는 의미입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1615-21, 1615-22 도로명: 서울특별시 관악구 관악로14가길 58-4 · 제4층 제401호 |
| 건물명 / 용도 | 최상하이빌(1615-21) · 집합건물(다세대주택) |
| 전용 / 층수 | 전용 60.46㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 2002.08.31 |
| 소유자 | 양승미 · 2020.02.10 소유권이전 · 거래가 295,000,000원 |
| 감정평가액 | 343,000,000원 |
| 최저매각가격 | 112,394,200원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박기동 / 16,184,273원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.20 · 갑구 9번 강제경매개시결정 |
| 점유·임차 | 권계영 · 2025.05.02 전입 및 확정일자 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류와 임차인 확인이 핵심
등기부상 과거 국민은행 근저당권 (채권최고액 104,000,000원)은 2010년 2월 2일 말소되었고, 삼성생명보험 근저당권(채권최고액 156,000,000원)도 2015년 8월 3일 말소되었습니다. 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다.
하지만 근저당권이 없다는 사실과 인수 위험이 없다는 것은 다릅니다. 국민건강보험공단의 압류가 말소기준권리보다 먼저 등록되어 있고, 임차인 권계영의 전입일 역시 말소기준보다 빠릅니다. 경매개시결정 등기만을 기준으로 후순위 권리가 소멸한다고 해석해 선순위 권리까지 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금을 모르면 실질취득가도 모른다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 권계영 | 2025.05.02 | 2025.05.02 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미확인 승계 가능 |
실제 임차인 1명. 전입과 확정일자는 현황조사 및 매각물건명세서 기준입니다. 보증금·배당요구 여부 및 매수인 인수액은 확정되지 않았습니다.
권계영의 전입일은 2025년 5월 2일이며, 확정일자도 같은 날입니다. 말소기준권리인 2025년 6월 20일보다 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다. 다만 실제 대항력의 유지 여부와 매수인에게 대항할 수 있는 구체적인 보증금 범위는 점유 및 임대차계약 원본을 통해 확인해야 합니다.
특히 보증금액이 확인되지 않습니다. 확정일자가 존재하더라도 배당요구의 적법성·기한 및 실제 배당순위를 확인하지 않은 상태에서 보증금 전액이 배당되거나 전혀 인수되지 않는다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 32.8%라는 숫자의 함정
최상하이빌은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2건으로, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 표본이 적기 때문에 평균가격을 안정적인 시장가격으로 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.46㎡ | 4 | 343,000,000원 |
| 2025.04 | 62.79㎡ | 4 | 344,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 343,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.46㎡ | 1건 | 343,000,000원 |
최신 거래는 2026년 8월, 전용 60.46㎡·4층의 343,000,000원입니다. 이 사건의 전용면적 및 층수와 일치하는 참고 거래이며, 감정가 역시 343,000,000원입니다.
최근 12개월 평균은 343,000,000원, 전체 2건 평균은 343,500,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래에 비해 -0.3%의 하락 추세를 보입니다. 하락 폭은 크지 않지만 상승장으로 해석할 근거는 없으며, 특히 거래 건수가 적어 추세의 신뢰도에도 제한이 있습니다.
현재 최저가 112,394,200원은 최근 실거래 평균의 32.8%에 해당합니다. 다만 이 비율은 인수액을 제외한 최저가만 비교한 수치입니다. 임차보증금과 선순위 압류의 영향이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액이 최근 시세보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,394,200원 가정)
현재 최저매각가격으로 낙찰된다고 가정한 단순 배당 추정입니다. 집행비용과 신청채권자 청구액을 반영한 수치이며, 임차보증금·국민건강보험공단 압류 관련 채권·당해세·최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 법원 배당순위와 소유자 잔여금을 의미하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,373,519원 |
| 1. 신청채권자 · 박기동 | 16,184,273원 | 16,184,273원 |
| 가정상 소유자 잔여 | — | 93,836,408원 |
위 소유자 잔여액 93,836,408원은 미확인 선순위 채권과 임차인 배당을 반영하지 않은 조건부 계산값입니다. 실제 교부액으로 확정된 금액이 아닙니다. 배당 부족액 0원 및 매수인 인수액 0원이라는 단순 계산 결과 역시 미확인 권리의 소멸이나 보증금 비승계를 보장하지 않습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 추가 유찰도 위험을 없애지는 않는다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가정상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 32.77% | 112,394,200원 | 93,836,408원 |
| 8회 유찰 시 | 26.21% | 89,915,360원 | 71,712,611원 |
| 9회 유찰 시 | 20.97% | 71,932,288원 | 54,053,234원 |
추가 유찰 시 최저매각가격은 내려갈 수 있습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 회차별 최저가 하락을 그대로 실질취득비용 절감으로 해석할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울청룡초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린공원 등이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 서측 관악로변에 버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 2호선 서울대입구역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2002.08.31 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 위생·급배수·도시가스·주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 2필지 일단지의 자루형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선비는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 2건뿐입니다. 경매 평균 유찰 7.0회, 낙찰률 12.5%라는 점을 함께 고려하면 향후 매각의 용이성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 권계영의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유관계 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득액 산정이 불가능합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 확정일자 2025.05.02는 확인되지만, 배당요구 여부와 최종 우선배당액은 확정되지 않았습니다. 배당요구종기와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 선순위 압류 확인. 국민건강보험공단의 2025.04.08 압류에 대해 실제 체납채권, 매각소멸 여부, 배당처리 및 매수인 부담 가능성을 집행법원과 관계기관에 확인해야 합니다.
- 과거 경매 사건 구분. 2025타경102494는 2025.05.01 취하 후 경매개시결정 등기가 말소되었습니다. 현재 진행 사건인 2025타경103194와 혼동하지 않아야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 승계되는 미배당 보증금, 별도 부담이 확인되는 권리 및 취득 부대비용을 반영해 최근 실거래 343,000,000원과 비교해야 합니다.
- 명도와 관리비. 임차인이 점유 중인 경우 보증금 인수 여부에 따라 인도 가능 시점과 협의비용이 달라질 수 있습니다. 공용부분 관리비 체납도 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 건물 전체 8세대, 실거래 2건, 최근 시세 -0.3% 및 평균 유찰 7.0회를 고려해 출구전략을 보수적으로 수립해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 2026.10.28 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 및 배당 관련 자료와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라, 인수까지 합친 금액을 보라”
서울중앙지방법원 2025타경103194는 감정가 343,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가격이 112,394,200원까지 내려온 다세대주택입니다. 표면적으로는 큰 할인율이 눈에 띕니다.
하지만 이 사건의 핵심은 할인이 아닙니다. 권계영의 보증금이 얼마인지, 배당 후 얼마가 남는지, 국민건강보험공단의 선순위 압류가 어떻게 처리되는지입니다. 이 질문에 답하지 못하면 최종 매수인 부담액도 계산할 수 없습니다.
최근 실거래 343,000,000원이 존재하더라도 표본은 1건에 불과하고, 최근 가격 흐름은 -0.3% 하락입니다. 여기에 소규모 건물의 낮은 낙찰률과 7회의 유찰이 겹칩니다.
결론은 입찰 보류입니다. 임차보증금과 압류의 소멸·승계 관계를 확정한 다음, 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득비용을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 그 전까지는 감정가의 33%라는 숫자만으로 싸거나 매력적인 경매라고 평가할 수 없습니다.
