서울중앙지방법원 2025타경103194. 관악구 봉천동 ‘최상하이빌’ 4층 401호, 전용면적 60.46㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 양승미는 2020년 소유권을 이전받았고 등기된 거래가액은 295,000,000원입니다. 감정가는 343,000,000원, 4회 유찰된 최저매각가는 219,520,000원으로 감정가의 64% 수준입니다.
표면적인 가격만 보면 최근 12개월 실거래 344,000,000원보다 크게 낮습니다. 그러나 이 물건은 가격보다 권리의 기준점을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 현재 제시된 말소기준은 2025.06.20 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 2025.04.08 국민건강보험공단 압류가 등기되어 있습니다. 임차인 전입일은 그 두 날짜 사이인 2025.05.02이므로, 어느 권리가 실제 말소기준이 되는지에 따라 임차인의 대항력 결론이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1615-21 4층 401호 · 관악로14가길 58-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 60.46㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 2002.08.31 |
| 소유자 | 양승미 (2020.02.10 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 219,520,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박기동 / 16,184,273원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 기준일 하나가 결론을 바꾼다
2025.03.28 먼저 등기된 강제경매개시결정은 2025.05.01 취하를 원인으로 2025.05.12 말소되었습니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2025.06.20 등기되었습니다. 등기 순서만 놓고 보면 국민건강보험공단 압류와 임차인의 전입이 모두 현재 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인돼야 실질취득가가 나온다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권계영 | 2025.05.02 | 2025.05.02 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 판정 보류 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일과 확정일자는 모두 2025.05.02입니다. 현재 제시된 말소기준일 2025.06.20만 적용하면 선순위 전입이지만, 2025.04.08 압류가 실제 기준권리가 된다면 전입이 압류보다 늦어집니다. 점유관계, 보증금, 배당요구 여부와 실제 말소기준이 함께 확정되기 전에는 대항력 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 63.8%는 ‘인수 전 가격’이다
최상하이빌은 총 8세대, 2002.08.31 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적은 60.46㎡이며, 확인되는 최근 12개월 실거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 62.79㎡ | 4층 | 344,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 4층 | 344,000,000원 |
감정가 343,000,000원은 최근 실거래 344,000,000원과 거의 같은 수준이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 63.8%입니다. 다만 비교 표본이 1건뿐이고 임차보증금이 확인되지 않았으므로, 이 63.8%는 어디까지나 인수액을 더하기 전의 가격입니다. 실질취득가가 344,000,000원 이상이 되면 최근 실거래보다 저렴하다는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,873,280원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 2. 삼성생명 근저당 | 156,000,000원 | 111,646,720원 |
| 3. 박기동 · 갑구 6번 | 16,184,273원 | 0원 |
| 4. 박기동 · 갑구 9번 | 16,184,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 292,368,546원 중 215,646,720원이 배당되고, 미배당은 76,721,826원으로 계산된 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 임차보증금은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울청룡초등학교 동측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린공원이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 서측 관악로변에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 다세대주택의 4층 401호입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 2필지 일단지의 자루형 토지이며 남동측 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역이며 공시지가는 4,439,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 20.0%로 재매각 시 가격과 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확정. 2025.04.08 국민건강보험공단 압류와 2025.06.20 강제경매개시결정 중 실제 기준권리와 매각 소멸 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 권계영의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 배당요구 여부를 확인한 뒤 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가 219,520,000원에 예상 인수액·취득비용·명도비용을 더한 금액으로 최근 실거래 344,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 말소된 국민은행·삼성생명 근저당이 배당 시나리오에 포함된 이유를 채권계산서와 등기부 원본으로 재검증해야 합니다.
- 체납액 확인. 국민건강보험공단 압류의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 임차인 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “63.8% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 감정가 343,000,000원에서 4회 유찰돼 219,520,000원까지 내려왔고, 확인되는 최근 실거래 344,000,000원과 비교하면 숫자상 가격 차이가 큽니다. 그러나 임차인 권계영의 보증금이 확인되지 않았고, 전입일 전후에 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정이 엇갈려 있습니다.
현재 제시된 2025.06.20을 말소기준으로 보면 임차인은 선순위 전입이지만, 2025.04.08 압류가 실제 기준권리가 된다면 결론은 달라질 수 있습니다. 어느 쪽이든 원본 확인 전에는 실질취득가를 219,520,000원으로 확정할 수 없습니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리의 기준점과 보증금을 확인하기 전에는 입찰가를 계산할 수 없는 물건입니다.
