서울중앙지방법원 2025타경103195. 종로구 평창동 강산힐스 4층 402호, 전용 70.08㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 599,430,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 383,635,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 64%이고 최근 12개월 실거래 평균의 67.4%여서 상당히 싸 보입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 되는 전세권 인수형입니다.
등기부에는 안소연 명의의 전세금 600,000,000원인 전세권이 2021.11.12. 설정돼 있습니다. 이후 설정된 김대현의 2025.02.10. 근저당권보다 앞선 권리이고, 매각물건명세서에는 안소연이 임차인으로 배당요구를 했기 때문에 해당 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰돼도 경제적 부담은 383,635,000원에서 끝나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103195 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 평창동 318 강산힐스 4층 402호 · 서울특별시 종로구 평창11길 3-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 70.08㎡ · 방3·주방 및 거실·발코니 · 지상 5층 중 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2016.06.21 · 8세대 |
| 소유자 | 주식회사토토아이앤디 (2019.07.24. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 599,430,000원 / 383,635,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김대현 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 건축물 현황 | 집합건축물대장상 위반건축물 · 402호 14.51㎡ 무단증축 표기 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 6억이 핵심
2016년 설정된 우리은행 근저당권은 2017.02.27. 해지로 말소됐고, 국민은행·이관형 근저당권 등도 2019.07.24. 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 소유자인 주식회사토토아이앤디가 경매로 소유권을 취득한 뒤 2021.11.12. 안소연의 전세권이 설정됐고, 현재 경매를 신청한 김대현의 근저당권은 그보다 늦은 2025.02.10. 설정됐습니다.
임차인·전세권자 분석 (실제 임차인 1명)
| 성명 | 전입일 | 보증금·전세금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안소연 | 2021.10.14 | 보증금 미상 등기 전세금 600,000,000원 | 2025.08.29 | 가능·미상 | 미상 | 전세권 6억 인수 |
안소연의 전입일은 현재 경매의 김대현 근저당권보다 앞서지만, 임대차 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임차인으로서의 대항력과 우선변제권을 확정적으로 단정할 수는 없습니다. 다만 이 사건의 인수 위험은 임차인 대항력 여부를 떠나 등기된 전세권 600,000,000원이 매각 후에도 존속한다는 명세서 기재만으로 이미 확정적인 수준입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 봐야 한다
강산힐스는 8세대 규모이고, 비교 실거래는 전용 74.27㎡ 물건 3건입니다. 전체 평균은 579,666,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 569,500,000원, 최신 거래는 2026.02.의 590,000,000원이며 최근 가격은 과거 거래보다 5.1% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 74.27㎡ | 2층 | 590,000,000원 |
| 2025.09 | 74.27㎡ | 2층 | 549,000,000원 |
| 2022.02 | 74.27㎡ | 2층 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 569,500,000원 |
현재 최저가 383,635,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 67.4%입니다. 그러나 인수 전세권 600,000,000원을 더한 실질취득액은 983,635,000원으로 올라갑니다. 최근 12개월 평균보다 414,135,000원 높고, 평균의 172.7%입니다. 최신 거래 590,000,000원과 비교해도 393,635,000원 높은 166.7%입니다.
유찰 시나리오 — 더 내려가도 시세보다 높다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 전세권 | 실질취득 | 최근 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 383,635,000원 | 600,000,000원 | 983,635,000원 | 172.7% |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 306,908,000원 | 600,000,000원 | 906,908,000원 | 159.2% |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 245,526,400원 | 600,000,000원 | 845,526,400원 | 148.5% |
낙찰가가 추가로 내려가면 실질취득액도 그만큼 감소하지만, 전세권 600,000,000원이 그대로 남기 때문에 4회 유찰 가정에서도 실질취득액은 845,526,400원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 여전히 48.5% 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 383,635,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,170,890원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 385,000,000원 | 377,464,110원 |
| 3. 근저당 · 이만석 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사국민은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이관형 | 325,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 장원레미콘 | 37,419,690원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 서서울새마을금고 | 290,400,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 노춘계 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 전세권 · 안소연 | 600,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 김대현 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,985,819,690원 중 예상배당은 377,464,110원이며, 미배당액은 1,608,355,580원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울예술고등학교 북서측 인근의 평창동 주거지역에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물로 기본 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·지형. 완경사의 부정형 토지이며 동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역과 제1종일반주거지역, 고도지구, 자연경관지구, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 402호 14.51㎡ 무단증축이 표기돼 있으며 감정평가에는 제시외 건물로 반영됐습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 공동주택이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수 전세권 원문 확인. 안소연의 전세권설정등기가 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 응찰가는 낙찰가만이 아니라 인수 전세권 600,000,000원을 합산해 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 임대차 원본 조사. 임대차 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인 대항력·우선변제권은 가능·미상 상태입니다.
- 점유·명도 관계. 안소연이 현황조사와 문건접수에 나타난 실제 임차인이므로 점유상태와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 전세권 존속관계. 등기상 존속기간은 2021.10.28.부터 2023.10.28.까지로 기재돼 있으나 말소 기록이 없고 매각물건명세서상 인수 대상입니다.
- 위반건축물 비용. 402호 14.51㎡ 무단증축의 이행강제금, 원상복구 가능성 및 금융기관 담보평가 영향을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 배당순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 등기 연혁 대조. 과거 말소된 근저당권이 배당표에 포함돼 있으므로 최신 등기부와 실제 배당요구 채권을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “3.84억 낙찰”이 아니라 “9.84억 취득”
이 물건의 최저매각가는 383,635,000원이지만, 그것이 매수인의 최종 경제적 부담은 아닙니다. 매각물건명세서상 말소되지 않는 안소연의 전세권 600,000,000원을 합치면 실질취득액은 983,635,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 569,500,000원보다 414,135,000원 높고, 최신 거래 590,000,000원보다도 393,635,000원 높습니다.
여기에 최근 가격의 5.1% 하락 추세, 8세대 소규모 건물의 낮은 환금성, 두 차례 유찰, 14.51㎡ 무단증축 위반건축물까지 겹칩니다. 추가 유찰이 진행돼도 4회 유찰 가정 실질취득액이 845,526,400원으로 최근 평균의 148.5%입니다. 낮은 최저가가 전세권 인수 부담을 상쇄하지 못하는 구조이며, 권리와 가격을 함께 보면 입찰 매력은 매우 낮습니다.
