인수액은 0원이지만, 배당 정합성과 오래된 단일 시세를 확인해야 한다 — 청담 연세리버빌3차 501호

서울중앙지방법원 2025타경103323. 강남구 청담동 연세리버빌3차 5층 501호, 전용면적 비교대상 243.21㎡의 아파트와 부속 토지입니다. 감정가는 6,534,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 4,181,760,000원입니다. 현재 소유자 조아라는 2025.03.28. 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 인스자산관리대부주식회사 앞으로 채권최고액 6,110,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이번 사건의 말소기준권리는 바로 그 2025.03.28. 근저당권입니다. 이후 설정된 제이와이인베스트먼트주식회사 근저당권 390,000,000원, 임병하 근저당권 1,170,000,000원, 이영호 가압류 218,000,000원과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 신고나 조사 내역은 없지만, 감정 당시 현장은 폐문부재였고 임대관계도 미상으로 기록돼 있어 실제 점유자는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2025년 종전 경매에서 한 번 정리됐다

이 물건은 2025.03.28. 종전 임의경매 매각을 통해 현재 소유자에게 이전됐습니다. 같은 날 갑구 14번 압류, 16번·19번 경매개시결정, 17번·18번 압류, 20번 가압류와 을구 20번부터 23번까지의 근저당권 및 관련 질권이 말소됐습니다. 따라서 현재 사건에서는 종전 권리를 다시 인수하는 구조가 아니라, 조아라 취득과 동시에 설정된 을구 26번 인스자산관리대부주식회사 근저당권을 기준으로 이후 권리를 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 79.5%지만 ‘현재 시세 대비 할인’으로 단정 금지

연세리버빌3은 총 19세대이며, 비교대상 면적은 243.21㎡입니다. 확인된 동일면적 실거래는 2022년 4월 2층의 5,260,000,000원 한 건입니다. 현재 실질취득액 4,181,760,000원은 이 거래금액의 79.5%입니다.

표면적으로는 감정가 대비 64%, 확인 실거래 대비 79.5%이므로 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 가격 비교의 기준이 되는 거래가 2022년 4월 한 건뿐이고, 해당 거래는 2층인 반면 경매 대상은 5층입니다. 층 차이가 있더라도 한 건만으로 현재 시장가격과 적정 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 따라서 이 수치는 과거 거래 대비 명목 할인율로만 보아야 하며, 현재 시세보다 저렴하다는 가격 가점으로 곧바로 연결해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 4,181,760,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 21,271,600,000원, 채권자 배당액은 4,137,542,400원, 미배당액은 17,134,057,600원이며 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청담초등학교 동측 인근으로, 주위에 고급빌라·아파트·연립주택·각급 학교와 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통환경은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 13층 건물의 5층 501호이며, 기본 위생·급배수·소방·난방·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 청담동 104와 104-18의 2필 일단 가장형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 서측 약 6미터, 북측 약 12미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역· 중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
• 환금성. 총 19세대, 면적 243.21㎡의 소규모 대형 아파트로 거래 표본이 적습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2025.03.28. 을구 26번 인스자산관리대부주식회사 근저당권이 실제 매각물건명세서에도 최선순위 설정으로 기재됐는지 확인하세요.
• 배당표 정합성. 2025.03.28. 말소된 종전 근저당권이 현재 배당표에 포함된 이유를 배당요구종기 내역·채권계산서·등기 원본으로 대조하세요.
• 국세·지방세. 국세·지방세 압류 6건과 관련해 당해세 존재 여부, 법정기일과 예상 우선배당액을 확인하세요.
• 근질권 관계. 을구 26번 근저당권부채권에 설정된 한조희·박현주·조민수·정민재· 조영준의 근질권이 신청채권 배당관계에 미치는 영향을 확인하세요.
• 점유·임차관계. 현장조사가 폐문부재이고 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 점유자 면담, 관리사무소 확인을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
• 시세 보강. 2022.04 실거래 한 건만으로 입찰가를 결정하지 말고, 청담동 내 유사 연식·유사 면적의 아파트와 고급빌라 거래를 함께 비교하세요.
• 토지거래허가. 아파트 용도 부지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으므로 취득 목적과 관련 절차를 사전에 확인하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황을 건축물대장·현황도에 기초해 작성했으므로 실제 내부 상태와 수리비를 별도로 확인하세요.

맺으며 — “64% 할인보다 먼저 볼 것은 기준의 정합성”

현재 등기만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원인 구조입니다. 권리의 결론 자체는 비교적 명료합니다. 그러나 배당 시뮬레이션에는 종전 경매로 말소된 과거 근저당권이 다시 포함돼 있고, 그 결과 현재 신청채권자의 예상배당이 0원으로 표시됩니다. 이 부분은 단순한 후순위 미배당 문제로 넘길 수 없고, 매각물건명세서와 채권계산서를 통한 정합성 검증이 필요합니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가는 감정가의 64%, 2022년 4월 실거래의 79.5%지만, 비교 거래가 단 한 건뿐이고 현재 시점과의 간격이 큽니다. 총 19세대·243.21㎡의 소규모 대형 아파트라는 환금성 특성까지 감안하면, “감정가보다 크게 낮다”는 사실과 “현재 시세보다 싸다”는 결론은 구분해야 합니다. 인수는 0원이지만, 배당자료 정합성·점유관계·당해세·현재 시세를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.